Статья 20. Государственный жилищный надзор, муниципальный жилищный контроль и общественный жилищный контроль

1. Под государственным жилищным надзором понимаются деятельность уполномоченных органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации, направленная на предупреждение, выявление и пресечение нарушений органами государственной власти, органами местного самоуправления, а также юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами установленных в соответствии с жилищным законодательством, законодательством об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности требований к использованию и сохранности жилищного фонда независимо от его форм собственности, в том числе требований к жилым помещениям, их использованию и содержанию, использованию и содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах, формированию фондов капитального ремонта, созданию и деятельности юридических лиц, индивидуальных предпринимателей, осуществляющих управление многоквартирными домами, оказывающих услуги и (или) выполняющих работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах, предоставлению коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, специализированных некоммерческих организаций, которые осуществляют деятельность, направленную на обеспечение проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах (далее - региональный оператор), нарушений ограничений изменения размера вносимой гражданами платы за коммунальные услуги, требований энергетической эффективности и оснащенности помещений многоквартирных домов и жилых домов приборами учета используемых энергетических ресурсов, требований к предоставлению жилых помещений в наемных домах социального использования (далее - обязательные требования), посредством организации и проведения проверок указанных лиц, принятия предусмотренных законодательством Российской Федерации мер по пресечению и (или) устранению выявленных нарушений, и деятельность указанных органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации по систематическому наблюдению за исполнением обязательных требований, анализу и прогнозированию состояния исполнения обязательных требований при осуществлении органами государственной власти, органами местного самоуправления, юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами своей деятельности.(Часть в редакции, введенной в действие с 25 июня 2012 года Федеральным законом от 25 июня 2012 года N 93-ФЗ; в редакции, введенной в действие с 26 декабря 2012 года Федеральным законом от 25 декабря 2012 года N 271-ФЗ; в редакции, введенной в действие с 30 декабря 2013 года Федеральным законом от 28 декабря 2013 года N 417-ФЗ; в редакции, введенной в действие с 22 июля 2014 года Федеральным законом от 21 июля 2014 года N 217-ФЗ.

1.1. Под муниципальным жилищным контролем понимается деятельность органов местного самоуправления, уполномоченных на организацию и проведение на территории муниципального образования проверок соблюдения юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами обязательных требований, установленных в отношении муниципального жилищного фонда федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации в области жилищных отношений, а также муниципальными правовыми актами. Органы государственной власти субъектов Российской Федерации вправе наделять законами субъектов Российской Федерации уполномоченные органы местного самоуправления отдельными полномочиями по проведению проверок при осуществлении лицензионного контроля в отношении юридических лиц или индивидуальных предпринимателей, осуществляющих деятельность по управлению многоквартирными домами на основании лицензии.(Часть дополнительно включена с 25 июня 2012 года Федеральным законом от 25 июня 2012 года N 93-ФЗ; в редакции, введенной в действие с 1 сентября 2014 года Федеральным законом от 21 июля 2014 года N 255-ФЗ.

2. Государственный жилищный надзор осуществляется уполномоченными органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации (региональный государственный жилищный надзор) (далее - органы государственного жилищного надзора) в порядке, установленном высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации, с учетом требований к организации и проведению государственного жилищного надзора, установленных Правительством Российской Федерации. Согласование назначения на должность и освобождения от должности руководителя органа государственного жилищного надзора по предложению высшего должностного лица субъекта Российской Федерации (руководителя высшего исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации) осуществляется уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. (Часть в редакции, введенной в действие с 1 сентября 2014 года Федеральным законом от 21 июля 2014 года N 255-ФЗ.

2.1. Муниципальный жилищный контроль осуществляется уполномоченными органами местного самоуправления (далее - органы муниципального жилищного контроля) в порядке, установленном муниципальными правовыми актами либо законом субъекта Российской Федерации и принятыми в соответствии с ним муниципальными правовыми актами.
2.2. При организации и осуществлении муниципального жилищного контроля органы муниципального жилищного контроля взаимодействуют с уполномоченными органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, осуществляющими региональный государственный жилищный надзор, в порядке, установленном законом субъекта Российской Федерации.

2.3. Главный государственный жилищный инспектор Российской Федерации осуществляет координацию деятельности органов государственного жилищного надзора и органов муниципального жилищного контроля при осуществлении ими государственного жилищного надзора, лицензионного контроля, муниципального жилищного контроля, а также иные полномочия, установленные Правительством Российской Федерации. Назначение на должность и освобождение от должности главного государственного жилищного инспектора Российской Федерации осуществляются Правительством Российской Федерации по предложению уполномоченного Правительством Российской Федерации федерального органа исполнительной власти. (Часть дополнительно включена с 1 сентября 2014 года Федеральным законом от 21 июля 2014 года N 255-ФЗ; в редакции, введенной в действие с 30 июня 2015 года Федеральным законом от 29 июня 2015 года N 176-ФЗ.

3. К отношениям, связанным с осуществлением государственного жилищного надзора, муниципального контроля, организацией и проведением проверок юридических лиц (за исключением региональных операторов), индивидуальных предпринимателей, применяются положения Федерального закона от 26 декабря 2008 года N 294-ФЗ "О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля" с учетом особенностей организации и проведения плановых и внеплановых проверок, установленных частями 4.1 и 4.2 настоящей статьи. К отношениям, связанным с осуществлением государственного жилищного надзора в отношении деятельности региональных операторов, организацией и проведением их проверок, применяются положения указанного Федерального закона с учетом особенностей, предусмотренных частью 4.3 настоящей статьи.(Часть в редакции, введенной в действие с 25 июня 2012 года Федеральным законом от 25 июня 2012 года N 93-ФЗ; в редакции, введенной в действие с 26 декабря 2012 года Федеральным законом от 25 декабря 2012 года N 271-ФЗ; в редакции, введенной в действие Федеральным законом от 4 июня 2014 года N 152-ФЗ.

4. Предметом проверки является соблюдение органами государственной власти, органами местного самоуправления, юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами обязательных требований.
4.1. Основанием для включения плановой проверки в ежегодный план проведения плановых проверок является истечение одного года со дня:
1) начала осуществления юридическим лицом, индивидуальным предпринимателем деятельности по управлению многоквартирными домами и деятельности по оказанию услуг и (или) выполнению работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах в соответствии с представленным в орган государственного жилищного надзора уведомлением о начале указанной деятельности;
1.1) постановки на учет в муниципальном реестре наемных домов социального использования первого наемного дома социального использования, наймодателем жилых помещений в котором является лицо, деятельность которого подлежит проверке;(Пункт дополнительно включен с 22 июля 2014 года Федеральным законом от 21 июля 2014 года N 217-ФЗ)
2) окончания проведения последней плановой проверки юридического лица, индивидуального предпринимателя.
4.2. Основаниями для проведения внеплановой проверки наряду с основаниями, указанными в части 2 статьи 10 Федерального закона от 26 декабря 2008 года N 294-ФЗ "О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля", являются поступления, в частности посредством системы, в орган государственного жилищного надзора, орган муниципального жилищного контроля обращений и заявлений граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей, юридических лиц, информации от органов государственной власти, органов местного самоуправления, выявление в системе информации о фактах нарушения требований к порядку создания товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива, уставу товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива и порядку внесения изменений в устав такого товарищества или такого кооператива, порядку принятия собственниками помещений в многоквартирном доме решения о выборе юридического лица независимо от организационно-правовой формы или индивидуального предпринимателя, осуществляющих деятельность по управлению многоквартирным домом (далее - управляющая организация), в целях заключения с управляющей организацией договора управления многоквартирным домом, решения о заключении с управляющей организацией договора оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, решения о заключении с указанными в части 1 статьи 164 настоящего Кодекса лицами договоров оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядку утверждения условий этих договоров и их заключения, порядку содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме и осуществления текущего и капитального ремонта общего имущества в данном доме, о фактах нарушения управляющей организацией обязательств, предусмотренных частью 2 статьи 162 настоящего Кодекса, о фактах нарушения в области применения предельных (максимальных) индексов изменения размера вносимой гражданами платы за коммунальные услуги, о фактах нарушения наймодателями жилых помещений в наемных домах социального использования обязательных требований к наймодателям и нанимателям жилых помещений в таких домах, к заключению и исполнению договоров найма жилых помещений жилищного фонда социального использования и договоров найма жилых помещений. Внеплановая проверка по указанным основаниям проводится без согласования с органами прокуратуры и без предварительного уведомления проверяемой организации о проведении внеплановой проверки.(Часть дополнительно включена с 25 июня 2012 года Федеральным законом от 25 июня 2012 года N 93-ФЗ; в редакции, введенной в действие с 30 июня 2014 года Федеральным законом от 28 июня 2014 года N 200-ФЗ; в редакции, введенной в действие с 22 июля 2014 года Федеральным законом от 21 июля 2014 года N 217-ФЗ; в редакции, введенной в действие с 30 июня 2015 года Федеральным законом от 29 июня 2015 года N 176-ФЗ.
4.3. Проверки деятельности региональных операторов проводятся с любой периодичностью и без формирования ежегодного плана проведения плановых проверок. Срок проведения проверок не ограничивается. Внеплановые проверки региональных операторов проводятся без согласования с органами прокуратуры и без предварительного уведомления региональных операторов о проведении таких проверок.

4.4. Информация об указанных в части 4.2 настоящей статьи нарушениях, размещенная в системе для органов государственного жилищного надзора и органов муниципального жилищного контроля, является официальной информацией, поступившей в данные органы, и основанием для проведения внеплановой проверки.(Часть дополнительно включена с 30 июня 2015 года Федеральным законом от 29 июня 2015 года N 176-ФЗ)
5. Должностные лица органов государственного жилищного надзора, муниципального жилищного контроля, являющиеся соответственно государственными жилищными инспекторами, муниципальными жилищными инспекторами, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, имеют право:
1) запрашивать и получать на основании мотивированных письменных запросов от органов государственной власти, органов местного самоуправления, юридических лиц, индивидуальных предпринимателей и граждан информацию и документы, необходимые для проверки соблюдения обязательных требований;
2) беспрепятственно по предъявлении служебного удостоверения и копии приказа (распоряжения) руководителя (заместителя руководителя) соответственно органа государственного жилищного надзора, органа муниципального жилищного контроля о назначении проверки посещать территорию и расположенные на ней многоквартирные дома, наемные дома социального использования, помещения общего пользования в многоквартирных домах; с согласия собственников помещений в многоквартирном доме посещать жилые помещения и проводить их обследования; проводить исследования, испытания, расследования, экспертизы и другие мероприятия по контролю, проверять соблюдение наймодателями жилых помещений в наемных домах социального использования обязательных требований к наймодателям и нанимателям жилых помещений в таких домах, к заключению и исполнению договоров найма жилых помещений жилищного фонда социального использования и договоров найма жилых помещений, соблюдение лицами, предусмотренными в соответствии с частью 2 статьи 91.18 настоящего Кодекса, требований к представлению документов, подтверждающих сведения, необходимые для учета в муниципальном реестре наемных домов социального использования проверять соответствие устава товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива, внесенных в устав такого товарищества или такого кооператива изменений требованиям законодательства Российской Федерации; по заявлениям собственников помещений в многоквартирном доме проверять правомерность принятия общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения о создании товарищества собственников жилья, правомерность избрания общим собранием членов товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива правления товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива, правомерность избрания общим собранием членов товарищества собственников жилья или правлением товарищества собственников жилья председателя правления такого товарищества, правомерность избрания правлением жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива председателя правления такого кооператива, правомерность принятия общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения о выборе управляющей организации в целях заключения с ней договора управления многоквартирным домом в соответствии со статьей 162 настоящего Кодекса, правомерность утверждения условий этого договора и его заключения, правомерность заключения с управляющей организацией договора оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, правомерность заключения с указанными в части 1 статьи 164 настоящего Кодекса лицами договоров оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме, правомерность утверждения условий данных договоров;(Пункт в редакции, введенной в действие с 30 июня 2014 года Федеральным законом от 28 июня 2014 года N 200-ФЗ; в редакции, введенной в действие с 22 июля 2014 года Федеральным законом от 21 июля 2014 года N 217-ФЗ.
3) выдавать предписания о прекращении нарушений обязательных требований, об устранении выявленных нарушений, о проведении мероприятий по обеспечению соблюдения обязательных требований, в том числе об устранении в шестимесячный срок со дня направления такого предписания несоответствия устава товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива, внесенных в устав изменений обязательным требованиям;(Пункт в редакции, введенной в действие с 30 июня 2014 года Федеральным законом от 28 июня 2014 года N 200-ФЗ.

4) составлять протоколы об административных правонарушениях, связанных с нарушениями обязательных требований, рассматривать дела об указанных административных правонарушениях и принимать меры по предотвращению таких нарушений;
5) направлять в уполномоченные органы материалы, связанные с нарушениями обязательных требований, для решения вопросов о возбуждении уголовных дел по признакам преступлений.

6. Орган государственного жилищного надзора, орган муниципального жилищного контроля вправе обратиться в суд с заявлениями:
1) о признании недействительным решения, принятого общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме либо общим собранием членов товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива с нарушением требований настоящего Кодекса;
2) о ликвидации товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива в случае неисполнения в установленный срок предписания об устранении несоответствия устава такого товарищества или такого кооператива, внесенных в устав такого товарищества или такого кооператива изменений требованиям настоящего Кодекса либо в случае выявления нарушений порядка создания такого товарищества или такого кооператива, если эти нарушения носят неустранимый характер;
3) о признании договора управления многоквартирным домом, договора оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме либо договора оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме недействительными в случае неисполнения в установленный срок предписания об устранении нарушений требований настоящего Кодекса о выборе управляющей организации, об утверждении условий договора управления многоквартирным домом и о его заключении, о заключении договора оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме либо договора оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме, об утверждении условий указанных договоров;
4) в защиту прав и законных интересов собственников, нанимателей и других пользователей жилых помещений по их обращению или в защиту прав, свобод и законных интересов неопределенного круга лиц в случае выявления нарушения обязательных требований;(Часть в редакции, введенной в действие с 30 июня 2014 года Федеральным законом от 28 июня 2014 года N 200-ФЗ.
5) о признании договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования недействительным в случае неисполнения в установленный срок предписания об устранении несоответствия данного договора обязательным требованиям, установленным настоящим Кодексом.(Пункт дополнительно включен с 22 июля 2014 года Федеральным законом от 21 июля 2014 года N 217-ФЗ)
7. Государственный жилищный надзор не осуществляется в отношении управляющих организаций, осуществляющих деятельность по управлению многоквартирными домами на основании лицензии на ее осуществление.(Часть дополнительно включена с 25 июня 2012 года Федеральным законом от 25 июня 2012 года N 93-ФЗ; в редакции, введенной в действие с 1 мая 2015 года Федеральным законом от 21 июля 2014 года N 255-ФЗ.

8. В целях обеспечения прав и законных интересов граждан может осуществляться общественный жилищный контроль, субъектами которого могут являться общественные объединения, иные некоммерческие организации, советы многоквартирных домов, другие заинтересованные лица в соответствии с законодательством Российской Федерации.(Часть дополнительно включена с 30 июня 2014 года Федеральным законом от 28 июня 2014 года N 200-ФЗ)(Статья в редакции, введенной в действие с 1 августа 2011 года Федеральным законом от 18 июля 2011 года N 242-ФЗ.

Комментарий к статье 20 ЖК РФ

Данная статья определяет порядок осуществления государственного контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда, за соответствием жилых помещений требованиям, установленным Правительством Российской Федерации.

Государственный контроль за использованием и сохранностью жилых помещений, находящихся в государственной, муниципальной и частной собственности, осуществляется специально уполномоченными федеральными государственными органами, органами государственной власти субъектов Российской Федерации в соответствии с положениями федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации.

Другой комментарий к статье 20 Жилищного Кодекса РФ

1. В рамках реализации положений Основных направлений деятельности Правительства РФ на период до 2012 г. <1> в части нормативно-правового обеспечения мер по дальнейшему сокращению административных ограничений в предпринимательстве, связанных с осуществлением государственного контроля (надзора) и муниципального контроля и с проведением проверок хозяйствующих субъектов, и по формированию благоприятного предпринимательского климата, комментируемая статья изложена в новой редакции, положения которой вступили в силу 1 августа 2011 г.

--------------------------------
<1> Распоряжение Правительства РФ от 17 ноября 2008 г. N 1663-р // СЗ РФ. 2008. N 48. Ст. 5639.

2. Ранее действовавшая редакция комментируемой статьи предусматривала, что государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от его формы собственности, за соблюдением правил содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме осуществляют как уполномоченные федеральные органы исполнительной власти, наделенные полномочиями и функциями в сфере государственного контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда, так и соответствующие органы исполнительной власти субъектов Федерации. Теперь комментируемая статья предусматривает, во-первых, что деятельность уполномоченного органа осуществляется в виде надзора, во-вторых, что органом "надзора" выступают только уполномоченные органы исполнительной власти субъектов Федерации.

Вместе с тем следует отметить имеющиеся в ЖК РФ неточности как в определении компетенции на осуществление жилищного надзора, так и в вопросе определения полномочий по установлению порядка осуществления государственного жилищного надзора. Согласно п. 8 ст. 2 ЖК РФ в соответствии со своей компетенцией государственный жилищный надзор осуществляют органы государственной власти и органы местного самоуправления. При этом с учетом п. 16.1 ст. 12 ЖК РФ установление порядка осуществления государственного жилищного надзора отнесено к полномочиям органов государственной власти РФ в области жилищных отношений. Одновременно в соответствии с п. 8.1 ст. 13 ЖК РФ к полномочиям органов государственной власти субъекта Федерации в области жилищных отношений отнесено осуществление регионального государственного надзора за использованием и сохранностью жилищного фонда субъекта Федерации.

Перечисленные основные положения ЖК РФ не в полной мере согласуются с положениями ч. 2 комментируемой статьи, согласно которым порядок осуществления государственного жилищного надзора устанавливается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Федерации. Не получило в ЖК РФ соответствующего развития соотношение систем государственного жилищного надзора и регионального жилищного надзора, также не определены роль и полномочия органов местного самоуправления в осуществлении государственного жилищного надзора <1>.

--------------------------------
<1> Необходимо отметить, что по состоянию на 1 декабря 2011 г. сохраняет свое действие Постановление Правительства РФ от 26 сентября 1994 г. N 1086 "О государственной жилищной инспекции в Российской Федерации" (СЗ РФ. 1994. N 23. Ст. 2566), согласно которому государственная жилищная инспекция в Российской Федерации состоит из Главной государственной жилищной инспекции и государственных инспекций субъектов Федерации. При этом, согласно утвержденному названным Постановлением Положению о Государственной жилищной инспекции, система органов государственной жилищной инспекции состоит из Главной государственной жилищной инспекции и ее органов в субъектах Федерации.

С учетом положений ч. 2 комментируемой статьи можно констатировать, что законодатель не разграничивает государственный жилищный надзор и региональный государственный жилищный надзор. По-существу уполномоченные органы исполнительной власти субъектов Федерации наделены полномочиями на одновременное осуществление государственного жилищного надзора и регионального государственного жилищного надзора. При этом предусмотрено, что требования к организации и проведению государственного жилищного надзора должны быть установлены Правительством РФ.

Отсутствие четкого разграничения компетенции в вопросах жилищного надзора подтверждается изданием иными контролирующими органами разъяснений, затрагивающих вопросы ведения жилищного надзора. Так, в письме Роспотребнадзора от 13 сентября 2011 г. N 01/11702-1-32 "О реализации в области жилищных правоотношений функций Роспотребнадзора в установленной сфере деятельности" отмечено, что полномочия органов государственной власти Российской Федерации в области жилищных отношений, в целом сформулированные в ст. 12 ЖК РФ, применительно к государственному контролю (надзору) в указанной сфере не являются исчерпывающими, а предусмотренный ст. 20 ЖК РФ региональный государственный жилищный надзор не исключает соответствующие правомочия федеральных органов государственной власти, уполномоченных на осуществление федерального государственного контроля (надзора) в установленной для них сфере деятельности, имея в виду, что жилищное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и ее субъектов. По мнению Роспотребнадзора, это означает, что полномочия органов государственного жилищного надзора, реализуемые ими в рамках регионального государственного жилищного надзора, имеющего свой самостоятельный предмет проверки (ч. 4 ст. 20 ЖК), никак не заменяют и не ограничивают соответствующие полномочия территориальных органов Роспотребнадзора по осуществлению в жилищной сфере федерального государственного санитарно-эпидемиологического надзора и федерального государственного надзора в области защиты прав потребителей.

Одновременно можно отметить, что согласно Постановлению Правительства РФ от 30 июля 2004 г. N 401 "О Федеральной службе по экологическому, технологическому и атомному надзору" <1> Министерству промышленности и энергетики РФ и Федеральной службе по экологическому, технологическому и атомному надзору предписывалось внести до 1 ноября 2004 г. в Правительство РФ проекты нормативных правовых актов, предусматривающих возложение на указанную Службу полномочий по осуществлению надзора за деятельностью уполномоченных государственных и муниципальных органов по контролю за соблюдением требований градостроительного и жилищного законодательства. Названное предписание не получило должного развития, однако в Постановлении Коллегии Ростехнадзора от 15 февраля 2008 г. N ПК-1 "Об итогах работы Федеральной службы по экологическому, технологическому и атомному надзору в 2007 году и задачах на 2008 год" <2> к основным задачам Ростехнадзора на 2008 г. были отнесены в том числе организация обучения специалистов компаний, управляющих жилым фондом, и жилищных инспекций, оказание им методической помощи в повышении эффективности надзорной деятельности.

--------------------------------
<1> СЗ РФ. 2004. N 32. Ст. 3348.
<2> СПС "КП".

Несмотря на отмеченные неточности в определении компетенции, именно комментируемая статья наиболее полно определила роль органов жилищного надзора.

Осуществляемый органами исполнительной власти субъектов Федерации государственный жилищный надзор включает в себя предупреждение, выявление и пресечение нарушений как органами государственной власти и местного самоуправления, так и юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами:

1) требований жилищного законодательства, в том числе по использованию и сохранности жилищного фонда независимо от его формы собственности;

2) требований законодательства РФ об энергосбережении и повышении энергетической эффективности.

Контроль соблюдения указанных требований законодательства обеспечивается:

- проведением проверок деятельности органов государственной власти, органов местного самоуправления, юридических и физических лиц;

- принятием мер по устранению выявленных нарушений;

- систематическим наблюдением за исполнением обязательных требований;

- ведением анализа и прогнозированием состояния исполнения обязательных требований.

3. На практике могут возникнуть проблемы не только в части разграничения вопросов компетенции при осуществлении жилищного надзора. Согласно ч. 3 комментируемой статьи к отношениям, связанным с осуществлением государственного жилищного надзора организацией и проведением проверок юридических лиц, индивидуальных предпринимателей, применяются положения федерального закона. Учитывая, что регулирование отношений в области организации и осуществления государственного контроля (надзора), муниципального контроля и защиты прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора), муниципального контроля должно осуществляться в соответствии с Федеральным законом от 26 декабря 2008 г. N 294-ФЗ "О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля" <1>, необходимо отметить, что положения названного Закона также не в полной мере согласуются с комментируемой статьей. В частности, ч. 4 ст. 1 названного Закона содержит перечень видов государственного контроля (надзора), в отношении которых отдельными федеральными законами могут устанавливаться особенности организации и проведения проверок в части, касающейся вида, предмета, оснований проведения проверок, сроков и периодичности их проведения, уведомлений о проведении внеплановых выездных проверок и согласования проведения внеплановых выездных проверок с органами прокуратуры. При этом государственный жилищный надзор в указанном перечне не упоминается. Вместе с тем полагаем, что положения названного Закона должны применяться с учетом установленных комментируемой статьей особенностей осуществления государственного жилищного надзора <2>.

--------------------------------
<1> СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 14.
<2> Согласно ст. 23.55 КоАП РФ рассматривать дела об административных правонарушениях от имени органов, осуществляющих государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от формы собственности, соблюдением правил содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, соответствием жилых помещений, качества, объема и порядка предоставления коммунальных услуг установленным требованиям вправе руководители указанных органов исполнительной власти субъектов Федерации и их заместители.

4. Согласно ч. 4 комментируемой статьи органы государственного жилищного надзора вправе осуществлять проверку:

- создания и деятельности юридических лиц, осуществляющих управление многоквартирными домами;

- соблюдения правил содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;

- соблюдения порядка предоставления коммунальных услуг;

- соблюдения требований к осуществлению оценки соответствия жилых домов, многоквартирных домов требованиям энергетической эффективности и требованиям их оснащенности приборами учета используемых энергетических ресурсов;

- соблюдения иных установленных жилищным законодательством обязательных требований.

Необходимо обратить внимание на то, что органы государственного жилищного надзора при реализации своих обязанностей не ограничены по кругу проверяемых лиц. На предмет соблюдения обязательных требований проверке могут быть подвергнуты как органы государственной власти и местного самоуправления, так и юридические лица, индивидуальные предприниматели и граждане.

5. Частью 5 комментируемой статьи предусмотрена деятельность в системе государственного жилищного надзора лиц, обладающих статусом государственного жилищного инспектора. Государственный жилищный инспектор наделен следующими полномочиями:

1) запрашивать и получать на основании мотивированных письменных запросов от любых органов и лиц информацию и документы, необходимые для проверки соблюдения обязательных требований;

2) проверять соответствие устава ТСЖ, внесенных в устав изменений требованиям законодательства РФ;

3) выдавать предписания:

- о прекращении нарушений обязательных требований;

- об устранении выявленных нарушений;

- о проведении мероприятий по обеспечению соблюдения обязательных требований;

- об устранении несоответствий устава или внесенных в него изменений обязательным требованиям;

4) составлять протоколы об административных правонарушениях, рассматривать дела о таких правонарушениях и принимать меры по их предотвращению;

5) направлять в уполномоченные органы материалы, связанные с нарушениями обязательных требований, для решения вопросов о возбуждении уголовных дел по признакам преступлений;

6) по предъявлении служебного удостоверения и копии приказа уполномоченного органа (лица) о назначении проверки вправе:

- беспрепятственно посещать территории и расположенные на них многоквартирные дома, помещения общего пользования многоквартирных домов, а с согласия собственников - жилые помещения в многоквартирных домах и проводить их обследования;

- проводить исследования, испытания, расследования, экспертизы и другие мероприятия по контролю;

7) по заявлениям собственников помещений в многоквартирном доме проверять:

- правомерность принятия общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения о создании ТСЖ;

- соответствие устава ТСЖ, внесенных в устав изменений требованиям законодательства РФ, правомерность избрания общим собранием членов ТСЖ председателя правления товарищества и других членов правления товарищества;

- правомерность принятия собственниками помещений в многоквартирном доме на общем собрании таких собственников решения о выборе управляющей организации в целях заключения с ней договора управления многоквартирным домом, а также правомерность утверждения условий такого договора и его заключения.

Установленный перечень полномочий государственных жилищных инспекторов имеет закрытый характер и может быть изменен только путем внесения изменений в комментируемую статью. При этом необходимо иметь в виду, что указанными в ч. 5 комментируемой статьи правами наделены не все должностные лица органов государственного жилищного надзора, а только те, которые назначены на должность государственного жилищного инспектора.

Дополнительно к перечисленным полномочиям органы государственного жилищного надзора наделены правом обращения в суд с заявлениями:

- о ликвидации товарищества собственников жилья;

- о признании недействительным решения, принятого общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с нарушением установленных ЖК РФ требований;

- о признании договора управления данным домом недействительным.

Обращение в суд с заявлением о признании договора управления данным домом недействительным возможно только при наличии следующих оснований:

- неисполнение в шестимесячный срок предписания об устранении несоответствия устава товарищества собственников жилья;

- неисполнение в шестимесячный срок предписания об устранении несоответствия обязательным требованиям внесенных в устав изменений;

- нарушение порядка создания товарищества собственников жилья;

- нарушение порядка выбора управляющей организации;

- нарушение порядка утверждения условий договора управления многоквартирным домом и его заключения.

Комментарии и консультации юристов по ст 20 ЖК РФ

Если у вас возникли вопросы по статье 20 ЖК РФ, вы можете получить консультацию юристов нашего сервиса.

Задать вопрос можно через форму связи или по телефону. Первичные консультации бесплатны и проводятся с 9:00 до 21:00 ежедневно по Московскому времени. Вопросы, полученные с 21:00 до 9:00, будут обработаны на следующий день.