Статья 32. Обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд

1. Жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления. (Часть в редакции, введенной в действие с 1 апреля 2015 года Федеральным законом от 31 декабря 2014 года N 499-ФЗ.

2. Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.(Часть в редакции, введенной в действие с 1 апреля 2015 года Федеральным законом от 31 декабря 2014 года N 499-ФЗ.

3. Часть утратила силу с 1 апреля 2015 года - Федеральный закон от 31 декабря 2014 года N 499-ФЗ.

4. Собственнику жилого помещения, подлежащего изъятию, направляется уведомление о принятом решении об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд, а также проект соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд в порядке и в сроки, которые установлены федеральным законодательством.(Часть в редакции, введенной в действие с 1 апреля 2015 года Федеральным законом от 31 декабря 2014 года N 499-ФЗ.

5. Собственник жилого помещения, подлежащего изъятию, до заключения соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд либо вступления в законную силу решения суда о принудительном изъятии такого земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование жилого помещения в соответствии с его назначением. Собственник несет риск отнесения на него при определении размера возмещения за жилое помещение затрат и убытков, связанных с произведенными в указанный период вложениями, значительно увеличивающими стоимость изымаемого жилого помещения.(Часть в редакции, введенной в действие с 1 апреля 2015 года Федеральным законом от 31 декабря 2014 года N 499-ФЗ.

6. Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом по заявлению прежнего собственника жилого помещения за ним сохраняется право пользования жилым помещением, если у прежнего собственника не имеется в собственности иных жилых помещений, не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения прежнему собственнику жилого помещения, если соглашением с прежним собственником жилого помещения не установлено иное.(Часть в редакции, введенной в действие с 1 апреля 2015 года Федеральным законом от 31 декабря 2014 года N 499-ФЗ.

7. При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду. (Часть в редакции, введенной в действие с 1 апреля 2015 года Федеральным законом от 31 декабря 2014 года N 499-ФЗ.

8. По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение.(Часть в редакции, введенной в действие с 1 апреля 2015 года Федеральным законом от 31 декабря 2014 года N 499-ФЗ.

9. Если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда. Соответствующий иск может быть предъявлен в течение срока действия решения об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. При этом указанный иск не может быть подан ранее чем до истечения трех месяцев со дня получения собственником жилого помещения проекта соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.(Часть в редакции, введенной в действие с 1 апреля 2015 года Федеральным законом от 31 декабря 2014 года N 499-ФЗ.

10. Признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1-3, 5-9 настоящей статьи.
11. В случае, если в отношении территории, на которой расположен многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, принято решение о развитии застроенной территории в соответствии с законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности, орган, принявший решение о признании такого дома аварийным, обязан предъявить к собственникам помещений в указанном доме требование о его сносе или реконструкции и установить срок не менее шести месяцев для подачи заявления на получение разрешения на строительство, снос или реконструкцию указанного дома. В случае, если собственником или собственниками многоквартирного дома в течение установленного срока не будет подано в установленном законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности порядке заявление на получение разрешения на строительство, снос или реконструкцию такого дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, и жилые помещения в указанном доме подлежат изъятию для муниципальных нужд в соответствии с частью 10 настоящей статьи.

12. Изъятие земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, и жилых помещений в таком доме до истечения срока, указанного в части 11 настоящей статьи, допускается только с согласия собственника.

Комментарий к статье 32 ЖК РФ

Статья 32 ЖК РФ установила основные законодательные гарантии прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка, на котором оно находится, для государственных или муниципальных нужд.

Комментируемая статья определяет правовой механизм, применяемый исключительно в отношении жилых помещений, находящихся на земельных участках, подлежащих изъятию для нужд государства или муниципальных образований. Порядок изъятия земельных участков для указанных нужд жилищным законодательством не регулируется и установлен в ст. 279 ГК РФ.

Согласно п. 1 ст. 32 ЖК РФ жилое помещение изымается у собственника посредством его выкупа. Причиной для изъятия (выкупа) жилого помещения у собственника является изъятие земельного участка, на котором оно расположено, для государственных или муниципальных нужд в установленном порядке.

Изъятие жилого помещения посредством его выкупа подразумевает, что собственник получит соответствующую соразмерную компенсацию стоимости изымаемого жилого помещения.

Применительно к изъятию жилых помещений законодатель установил порядок, аналогичный порядку изъятия земельных участков. Если для государственных или муниципальных нужд изымается (выкупается) весь земельный участок, то согласия его собственника не требуется. Если же изъятию подлежит лишь определенная часть земельного участка, то такое изъятие (выкуп) возможно только с согласия собственника, что закреплено в п. 5 ст. 279 ГК РФ.

Пункт 1 комментируемой статьи также гласит, что изъятие части жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. Наличие данной нормы в ст. 32 ЖК РФ позволяет утверждать, что при изъятии всего жилого помещения согласие собственника не имеет юридического значения. В этом случае необходимо лишь четкое соблюдение требований законодательства и уважение прав собственника.

Источники средств для выкупа жилых помещений аналогичны источникам средств для выкупа земельных участков. Если жилое помещение находится на земельном участке, который изымается для нужд Российской Федерации (т.е. для федеральных нужд), то средства на выкуп выделяются из федерального бюджета. Если же изъятие осуществляется для нужд соответствующего субъекта Российской Федерации, то средства выделяются из его бюджета. И, наконец, если земельный участок предназначен для удовлетворения нужд муниципального образования, то средства соответственно выделяются из его бюджета.

Таким образом, жилое помещение должно быть выкуплено вместе с земельным участком за счет средств бюджета того образования, которое приняло решение об изъятии земельного участка.

Согласно п. 2 ст. 32 решение об изъятии жилого помещения должно быть отдельно принято соответствующим органом государственной власти или местного самоуправления, который принял решение об изъятии земельного участка.

Такое решение первоначально влечет за собой возникновение обременения прав на жилое помещение, а впоследствии влечет и изменение собственника. В этой связи законодатель в п. 3 данной статьи установил, что решение об изъятии жилого помещения подлежит государственной регистрации в органах, осуществляющих регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Необходимость государственной регистрации вызвана, во-первых, требованием соблюдения законности при проведении изъятия жилых помещений. Во-вторых, внесение записи в государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним об изъятии жилого помещения не позволит собственнику, намеренному произвести его отчуждение, утаить факт предстоящего изъятия.

Пункт 4 комментируемой статьи предписывает соответствующим органам государственной власти или местного самоуправления уведомить собственника жилого помещения о предстоящем его изъятии. Как и в случае с изъятием земельных участков, собственник жилого помещения должен быть уведомлен о предстоящем изъятии не позднее чем за один год.

Кроме того, орган, принявший решение об изъятии, обязан сообщить собственнику дату государственной регистрации этого решения.

До истечения года со дня уведомления о предстоящем изъятии жилое помещение не может быть выкуплено без согласия собственника. При наличии его согласия выкуп может быть осуществлен и до истечения годичного срока.

Права и полномочия собственника жилого помещения в период между государственной регистрацией решения об изъятии и непосредственно выкупом жилого помещения следующие. В указанный период собственник полноценно и без ограничений реализует права собственности, т.е. владеет, пользуется и распоряжается жилым помещением. Данная норма означает отсутствие правовых запретов на реализацию собственником своих полномочий. Он вправе как проживать в жилом помещении лично, так и сдать его внаем либо произвести отчуждение жилого помещения другому собственнику, который согласится приобрести его с учетом предстоящего изъятия. Прямого запрета на совершение сделок отчуждения жилых помещений, в отношении которых приняты решения об изъятии, в законодательстве не содержится.

Собственник также вправе производить в этот период необходимые для использования жилого помещения затраты.

Особо следует подчеркнуть, что законодатель установил существенную гарантию органам, осуществляющим изъятие жилых помещений, которая заключается в обеспечении стабильности цены этих помещений. Поэтому комментируемый пункт возложил на собственника жилого помещения риск отнесения на него затрат и убытков, возникших у соответствующего органа в связи с тем, что собственник после принятия решения об изъятии произвел вложения, значительно увеличивающие стоимость жилого помещения.

Иными словами, если собственник в течение года со дня уведомления о предстоящем выкупе произведет такие вложения в жилое помещение, что его выкупная стоимость в итоге значительно возрастет, то орган, принявший решение об изъятии, вправе потребовать у собственника компенсации своих убытков. Убытки могут выражаться в разнице между ценой выкупа жилого помещения, которую соответствующий орган должен был бы уплатить сразу после принятия решения об изъятии, и ценой, по которой этот орган вынужден выкупать жилое помещение по истечении года.

Очевидно, что отнесение убытков и затрат на собственника в указанном случае осуществляется по решению суда.

В соответствии с п. 6 данной статьи конкретные условия выкупа жилого помещения определяются в соглашении, которое подписывается собственником и органом, принявшим решение об изъятии жилого помещения. В данном соглашении должны определяться выкупная цена жилого помещения, сроки выкупа, а также иные существенные условия. Кроме того, соглашение обязательно должно предусматривать обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или соответствующего муниципального образования уплатить собственнику определенную выкупную цену жилого помещения.

Пункт 7 ст. 32 ЖК РФ установил критерии определения выкупной цены. Помимо рыночной стоимости жилого помещения в нее включаются все убытки, причиненные собственнику изъятием жилого помещения, а именно:

убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания;

убытки, связанные с временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если в соглашении о выкупе не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения);

убытки, связанные с переездом;

убытки, связанные с поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него;

убытки, связанные с оформлением права собственности на другое жилое помещение;

убытки, связанные с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода.

В выкупную цену по заявлению собственника могут быть включены и иные убытки и затраты, понесенные им в связи с изъятием жилого помещения.

Следует особо обратить внимание на то, что при определении выкупной цены жилого помещения за основу берется именно его рыночная цена, а не инвентаризационная стоимость, определяемая органами технической инвентаризации. Рыночная стоимость зачастую значительно превышает инвентаризационную.

Пункт 8 комментируемой статьи предусматривает возможность предоставления собственнику другого жилого помещения взамен изымаемого. Такое помещение предоставляется по соглашению собственника и органа, принявшего решение об изъятии, за счет последнего.

В данном случае стоимость предоставленного жилого помещения засчитывается в выкупную цену изымаемого жилого помещения.

В процессе изъятия жилых помещений, расположенных на земельных участках, изымаемых для нужд государства или муниципальных образований, между собственником и органом, принявшим решение об изъятии, могут возникнуть определенные споры. В частности, собственник может выразить свое несогласие с фактом изъятия жилого помещения. Стороны могут также не прийти к согласию о существенных условиях выкупа жилого помещения, таких как выкупная цена и т.д. В этой ситуации законодатель предоставил органу, принявшему решение об изъятии, право обратиться в соответствующий суд с иском о выкупе жилого помещения.

Согласно п. 9 ст. 32 ЖК РФ указанный орган вправе предъявить иск к собственнику в течение двух лет с момента уведомления собственника о предстоящем изъятии жилого помещения.

Пункт 10 комментируемой статьи регулирует вопросы изъятия жилых помещений в многоквартирных жилых домах, признанных аварийными и подлежащих сносу.

Необходимо отметить, что Федеральным законом от 18 декабря 2006 г. N 232-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (РГ. 2006. 23 декабря. N 290) в пункт 10 внесены дополнения, вступающие в силу с 1 января 2007 г. Ниже приводится сравнительная таблица текстов п. 10 до и после внесения указанных дополнений.

┌────────────────────────────────────────────────────────────────┐

│ Текст пункта 10 статьи 32 ЖК РФ │

├────────────────────────────────┬───────────────────────────────┤

│В редакции Федерального закона │В редакции Федерального закона │

│от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ, │от 18 декабря 2006 г. N 232-ФЗ,│

│действовавший до 1 января │действующий с 1 января 2007 г. │

│2007 г. │ │

├────────────────────────────────┼───────────────────────────────┤

│Признание в установленном Прави-│Признание в установленном Пра- │

│тельством Российской Федерации │вительством Российской Федера- │

│порядке многоквартирного дома │ции порядке многоквартирного │

│аварийным и подлежащим сносу │дома аварийным и подлежащим │

│является основанием предъявления│сносу или реконструкции являет-│

│органом, принявшим решение о │ся основанием предъявления │

│признании такого дома аварийным │органом, принявшим решение о │

│и подлежащим сносу, к собствен- │признании такого дома аварийным│

│никам помещений в указанном доме│и подлежащим сносу или реконст-│

│требования о его сносе в разум- │рукции, к собственникам помеще-│

│ный срок. В случае, если данные │ний в указанном доме требования│

│собственники в установленный │о его сносе или реконструкции в│

│срок не осуществили снос указан-│разумный срок. В случае, если │

│ного дома, земельный участок, на│данные собственники в установ- │

│котором расположен указанный │ленный срок не осуществили снос│

│дом, подлежит изъятию для муни- │или реконструкцию указанного │

│ципальных нужд и соответственно │дома, земельный участок, на │

│подлежит изъятию каждое жилое │котором расположен указанный │

│помещение в указанном доме, за │дом, подлежит изъятию для муни-│

│исключением жилых помещений, │ципальных нужд и соответственно│

│принадлежащих на праве собствен-│подлежит изъятию каждое жилое │

│ности муниципальному образова- │помещение в указанном доме, за │

│нию, в порядке, предусмотренном │исключением жилых помещений, │

│частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей │принадлежащих на праве собст- │

│статьи │венности муниципальному образо-│

│ │ванию, в порядке, предусмотрен-│

│ │ном частями 1 - 3, 5 - 9 │

│ │настоящей статьи │

└────────────────────────────────┴───────────────────────────────┘

Внесенные в текст п. 10 дополнения расширяют сферу действия правовой нормы, установленной этим пунктом. Если до 1 января 2007 г. она распространялась на жилые многоквартирные дома, признанные в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу, то с 1 января 2007 г. она распространяется на аварийные дома, подлежащие сносу или реконструкции.

В остальном правоотношения по поводу аварийного многоквартирного дома регулируются по-прежнему. Так, орган, признавший в установленном Правительством России порядке многоквартирный дом аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, вправе потребовать от всех собственников помещений в таком доме осуществить его снос или реконструкцию в разумный срок. Конкретный срок сноса или реконструкции при этом определяется указанным органом исходя из реальных условий и характеристик дома. Разумность такого срока определяется исходя из времени, достаточного для осуществления указанных действий. Соответственно, если орган в своем решении устанавливает для сноса или реконструкции аварийного многоквартирного дома объективно недостаточный срок, то собственники помещений вправе обжаловать решение данного органа в вышестоящий орган или в суд, мотивируя это несоответствием установленного срока требованиям разумности, закрепленным в комментируемой статье.

Итак, из комментируемого пункта следует, что признание многоквартирного дома аварийным порождает обязанность собственников жилых помещений осуществить снос или реконструкцию такого дома за счет собственных средств.

На практике данная норма означает следующее. Предположим, существует многоквартирный жилой дом, находящийся в плохом техническом состоянии. Абсолютное большинство жилых помещений в нем принадлежит на праве собственности физическим лицам - жильцам. В результате признания этого дома аварийным соответствующий орган вправе потребовать от жильцов произвести его снос или реконструкцию за счет их собственных средств. Стоимость сноса или реконструкции жилого дома наверняка превышает финансовые возможности даже самых состоятельных жильцов многоквартирного дома. Следовательно, финансовая возможность снести или хотя бы реконструировать жилой дом за счет средств жильцов сомнительна. В этом случае орган в установленном порядке вправе осуществить изъятие земельного участка, на котором стоит данный дом, и каждого жилого помещения в нем. Хотя изъятие и осуществляется на возмездной основе, но при этом создается почва для злоупотреблений с целью освобождения земельных участков, стоимость которых в отдельных регионах нашей страны доходит до немыслимых размеров.

Важно знать, что до 1 января 2007 г. в комментируемом пункте шла речь только об обязанности собственников осуществить снос аварийного дома, но с внесением в текст пункта указанных выше изменений, появился и другой вариант - реконструкция.

Порядок признания многоквартирных жилых домов аварийными установлен в Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, которое утверждено Постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г. N 47.

В данном Положении определено, что многоквартирный жилой дом признается аварийным по решению специальной комиссии, которая создается:

федеральным органом исполнительной власти - в отношении жилых домов федерального жилищного фонда;

органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации - в отношении жилых домов жилищного фонда субъектов Российской Федерации;

органом местного самоуправления - в отношении жилых домов муниципального жилищного фонда.

Данная комиссия проводит оценку технического состояния многоквартирного дома, руководствуясь критериями, установленными в указанном Положении.

Если техническое состояние дома отвечает необходимым критериям аварийности, то комиссия принимает решение о признании его таковым.

До этого момента нормы новой редакции комментируемого пункта и указанного Положения совпадают. Далее же возникает коллизия.

Согласно п. 47 рассматриваемого Положения комиссия может принять в отношении многоквартирного жилого дома два варианта решения в зависимости от технического состояния дома:

решение о необходимости и возможности проведения капитального ремонта, реконструкции или перепланировки (при необходимости с технико-экономическим обоснованием) с целью приведения утраченных в процессе эксплуатации характеристик жилого помещения в соответствие с установленными в Положении требованиями и после их завершения - о продолжении процедуры оценки;

решение о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу.

Нужно обратить внимание, что в п. 47 Положения комиссия принимает решение о реконструкции жилого дома до момента признания его аварийным. Если же дом признан аварийным, то строение подлежит обязательному сносу.

Обновленная же редакция п. 10 ст. 32 ЖК РФ говорит о том, что у аварийного многоквартирного дома две возможных судьбы - снос или реконструкция. Причем и то и другое необходимо сделать собственникам жилых помещений за свой счет. В противном случае каждое жилое помещение будет изъято для муниципальных нужд в установленном порядке.

Следовательно, в настоящее время действующее Положение о признании многоквартирных домов аварийными противоречит нормам п. 10 ст. 32 ЖК РФ.

Вероятно, в ближайшее время следует ожидать внесения изменений в указанное Положение с целью приведения его в соответствие с ЖК РФ.

Учитывая, что ЖК имеет большую юридическую силу, чем постановление Правительства, вплоть до внесения изменений в последнее, необходимо руководствоваться нормой ЖК.

Это фактически означает, что признание многоквартирного дома аварийным в установленном порядке предоставляет органу государственной власти или местного самоуправления, принявшему такое решение, право требовать от собственников жилых помещений либо сноса, либо реконструкции данного дома.

Ранее уже упоминалось, что последствиями невыполнения собственниками жилых помещений требования о сносе или реконструкции аварийного дома является изъятие земельного участка, на котором он находится, и каждого жилого помещения в нем для муниципальных нужд. Земельный участок в этом случае изымается по правилам, предусмотренным ст. 279 ГК РФ. Изъятие жилых помещений является вторичным по отношению к изъятию земельного участка, т.е. помещения изымаются постольку, поскольку изымается земельный участок. Поэтому изъятие жилых помещений в аварийном многоквартирном доме осуществляется в соответствии с пунктами 1 - 3, 5 - 9 комментируемой статьи, которые содержат общие правила для возмездного изъятия жилых помещений в домах, участки под которыми изымаются для муниципальных нужд, независимо от оснований такого изъятия.

Следует добавить, что порядок изъятия жилых помещений, предусмотренный ст. 32 ЖК РФ, по своему содержанию в принципе аналогичен порядку изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд, предусмотренному ст. 279 ГК РФ. Это обусловлено неразрывной связью жилых помещений и земельных участков, на которых они располагаются, а также признанием и земли, и жилых помещений недвижимым имуществом.

Упомянутым Федеральным законом от 18 декабря 2006 г. N 232-ФЗ комментируемая статья дополнена двумя новыми пунктами - 11 и 12.

Пункт 11 комментируемой статьи регулирует вопросы определения судьбы аварийных многоквартирных домов, расположенных на территориях, в отношении которых приняты решения о развитии застроенных территорий.

Что понимается под развитием застроенных территорий?

Во-первых, следует указать, что институт развития застроенных территорий относится к градостроительной отрасли. В жилищном законодательстве отражаются лишь необходимые механизмы для практического применения данного института.

Во-вторых, нормы, определяющие понятие и принципы развития застроенных территорий, содержатся в Градостроительном кодексе Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 190-ФЗ (РГ. 2004. 30 декабря. N 290). Эти нормы являются новеллами градостроительного права, поскольку введены в Градостроительный кодекс уже упомянутым Федеральным законом от 18 декабря 2006 г. N 232-ФЗ одновременно с изменениями в ЖК РФ и другие нормативные акты.

С принятием данного Закона в Градостроительный кодекс Российской Федерации введены статьи 46.1, 46.2 и 46.3, определяющие порядок принятия решений о развитии застроенной территории, заключения договоров о развитии и проведения аукционов на право заключения таких договоров. Перечисленные нормы введены в действие с 1 января 2007 г.

Градостроительный кодекс, даже с учетом внесенных дополнений, не содержит общего правового определения института развития застроенных территорий, поэтому его придется вырабатывать в рамках науки градостроительного права.

С точки зрения жилищного законодательства очень важно выработать универсальное понятие развития застроенных территорий, так как этот институт самым непосредственным образом затрагивает права и законные интересы собственников и других владельцев жилых помещений.

Кроме того, гражданам, даже не связанным с научной и практической юриспруденцией, важно знать, кем, в каком порядке, на каких основаниях происходит развитие застроенных территорий и каковы основания для практической реализации данного института.

Поэтому целесообразно будет в рамках рассмотрения жилищно-правовых последствий принятия решения о развитии застроенных территорий предпринять небольшой экскурс в градостроительное право и определить характерные черты названного института.

Прежде всего предложим вариант правового определения (дефиниции) развития застроенных территорий.

Развитие застроенных территорий - комплекс организационных, правовых и строительных и связанных с ними мероприятий, проводимых в границах одного элемента планировочной структуры населенного пункта (квартала, микрорайона и т.д.), направленных на повышение экономической и социальной эффективности, а также безопасности использования территории, отведенной под жилищное строительство.

Примечание: приведенное определение выработано автором на основании анализа норм Градостроительного кодекса Российской Федерации, подлежит научному применению и не может рассматриваться при решении вопросов о наличии либо отсутствии прав и обязанностей субъектов градостроительных и жилищных отношений.

Иными словами, развитие застроенных территорий предполагает привлечение инвесторов и подрядчиков для реконструкции или сноса уже имеющихся капитальных строений, не отвечающих требованиям безопасности, социальной и экономической эффективности, и возведение новых капитальных строений.

Важно понимать, что решение о развитии может быть принято только в отношении территорий, на которых расположены:

многоквартирные дома, признанные в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийными и подлежащими сносу;

многоквартирные дома, снос, реконструкция которых планируются на основании муниципальных адресных программ, утвержденных представительным органом местного самоуправления;

капитальные строения, не соответствующие по своим характеристикам градостроительному регламенту.

Таким образом, решение о развитии может быть принято только в отношении отдельной территории населенного пункта, на которой имеются аварийные, подлежащие сносу или реконструкции многоквартирные дома, а также капитальные строения (например, коммуникационного назначения), не соответствующие требованиям строительных регламентов.

Существенным следствием из этого является то, что решение о развитии не может быть принято:

в отношении территории, на которой исключительно расположены соответствующие градостроительным нормам и требованиям, не аварийные многоквартирные дома и другие строения;

в отношении территории, на которой помимо аварийных расположены многоквартирные дома и капитальные строения, полностью отвечающие градостроительным нормам и требованиям, находящиеся в пригодном для эксплуатации состоянии.

Эти следствия подтверждаются пунктом 5 ст. 46.1 Градостроительного кодекса, в соответствии с которым на территории, в отношении которой принимается решение о развитии, не могут находиться объекты капитального строительства, за исключением перечисленных выше.

Следовательно, собственники жилых помещений и жильцы многоквартирных домов, не признанных аварийными, не столкнутся с последствиями принятия решения о развитии застроенной территории.

Наконец, укажем, что решение о развитии застроенной территории принимается органом местного самоуправления по инициативе как самого органа, так и органов государственной власти субъекта Российской Федерации, юридических или физических лиц. Процесс развития осуществляется на основании договора с органом местного самоуправления.

Таковы общие черты института развития застроенных территорий, увидевшего свет, напомним, в конце 2006 г.

В наступившем 2007 г. этот институт является уже правовой реальностью и создает, помимо прочих, определенные последствия и в сфере жилищных отношений.

Именно о таких последствиях идет речь в п. 11 комментируемой статьи. Так, если аварийный многоквартирный дом расположен на территории, в отношении которой в соответствии с нормами Градостроительного кодекса принято решение о развитии, то орган, признавший дом аварийным, вправе потребовать от собственников жилых помещений в шестимесячный срок подать заявление на получение разрешения на строительство, снос или реконструкцию данного дома.

Необходимо указать, что требование к собственникам предъявляет орган, признавший многоквартирный дом аварийным, а не орган, принявший решение о развитии застроенной территории.

Кроме того, в п. 10 комментируемой статьи законодатель установил разумный срок для выполнения собственниками требования о сносе или реконструкции. Конкретные же временные рамки определялись исходя из потребностей органом, требующим сноса или реконструкции. В пункте 11 законодатель пошел по другому пути и установил минимальный предельный срок для выполнения собственниками требований - шесть месяцев. Изменение данного срока в меньшую сторону запрещено. Такое различие очевидно: в первом случае устанавливается срок для осуществления непосредственно сноса или реконструкции многоквартирного дома. Во втором случае - для подачи заявления о выдаче разрешения на проведение строительства, реконструкции или сноса. Разница между этими двумя процессами весьма существенна.

Если в течение установленного собственникам жилых помещений срока они не подадут заявление о выдаче разрешения на указанные выше действия, то земельный участок, на котором расположен аварийный дом, и каждое жилое помещение в нем подлежат изъятию для муниципальных нужд. Изъятие этих объектов осуществляется по правилам ст. 279 ГК РФ и п. 10 комментируемой статьи, т.е. по общим правилам изъятия для муниципальных нужд.

Пункт 12 ст. 32 ЖК РФ предусматривает возможность осуществления изъятия земельных участков и жилых помещений, о которых идет речь в п. 11, до истечения установленного собственникам срока для подачи заявления на получение разрешений на строительство, снос или реконструкцию. Законодатель установил, что досрочное изъятие земельного участка и жилых помещений, находящихся в аварийном доме и на "развиваемой" территории, допускается только с согласия собственников.

Иными словами, если собственники реально осознают невозможность осуществления ими строительства, сноса или реконструкции аварийного дома, в связи с чем не планируют подавать заявление на выдачу соответствующего разрешения и выражают согласие на изъятие, то такое изъятие может быть осуществлено до истечения установленного им срока.

Другой комментарий к статье 32 Жилищного Кодекса РФ

1. Положения комментируемой статьи базируются на правилах, сформулированных в ст. 239 ГК РФ, в которой сосредоточены нормы, регламентирующие отношения, возникающие в связи с отчуждением недвижимого имущества в связи с изъятием участка, на котором оно находится.

В ЖК РФ эти нормы, во-первых, даются "в привязке" к жилому помещению, т.е. комментируемой статьей регулируются отношения, возникающие по поводу выкупа жилого помещения в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Во-вторых, если соответствующие нормы ГК РФ весьма лаконичны, то нормы комментируемой статьи достаточно детализированны. В-третьих, ГК РФ предусматривает, что при изъятии земельного участка находящаяся на нем недвижимость выкупается государством или продается с публичных торгов. В ЖК РФ предусматривается только выкуп жилого помещения и допускается предоставление другого жилого помещения взамен изымаемого (см. п. п. 8, 11 - 13 настоящего комментария).

2. Принудительно может быть выкуплено только все жилое помещение (обычно - весь дом). Теоретически мыслима ситуация, когда в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд возникает необходимость изъять (выкупить) только часть жилого помещения (часть жилого дома). Без согласия собственника жилого помещения это недопустимо. Принудить собственника в этом случае невозможно.

3. Земельный участок может находиться у собственника выкупаемого жилого помещения на различных правовых основаниях: быть в его собственности, принадлежать ему на праве пожизненного наследуемого владения или на праве постоянного (бессрочного) пользования либо использоваться на основании договора аренды. Для применения норм комментируемой статьи правовое основание пользования земельным участком значения не имеет. Неважно, какое право на земельный участок имеется у собственника находящегося на нем жилого помещения. Важно то, что земельный участок изымается для государственных или муниципальных нужд и такое изъятие невозможно без прекращения права собственности на жилое помещение.

В случае возникновения спора требование об изъятии жилого помещения не подлежит удовлетворению, если государственный орган или орган местного самоуправления не докажет в суде, что использование земельного участка в целях, для которых он изымается, невозможно без прекращения права на данное жилое помещение (п. 1 ст. 239 ГК).

4. Необходимость изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд базируется на неких веских основаниях. Такие основания в самом общем виде предусмотрены в Земельном кодексе Российской Федерации (далее - ЗК РФ). В соответствии со ст. 49 данного Кодекса изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях, связанных с:

1) выполнением международных обязательств Российской Федерации;

2) размещением следующих объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов: объектов федеральных энергетических систем и объектов энергетических систем регионального значения; объектов использования атомной энергии; объектов обороны и безопасности; объектов федерального транспорта, путей сообщения, информатики и связи, а также объектов транспорта, путей сообщения, информатики и связи регионального значения; объектов, обеспечивающих космическую деятельность; объектов, обеспечивающих статус и защиту Государственной границы Российской Федерации; линейных объектов федерального и регионального значения, обеспечивающих деятельность субъектов естественных монополий; объектов электро-, газо-, тепло- и водоснабжения муниципального значения; автомобильных дорог федерального, регионального или межмуниципального, местного значения;

3) иными обстоятельствами в установленных федеральными законами случаях, а применительно к изъятию - в том числе путем выкупа, земельных участков из земель, находящихся в собственности субъектов Федерации или муниципальной собственности, в случаях, установленных законами субъектов Федерации <1>.

--------------------------------
<1> В Постановлении Пленума ВС РФ от 2 июля 2009 г. N 14 в качестве одного из примеров того, что следует понимать под государственными или муниципальными нуждами, названа "застройка в соответствии с генеральными планами городских и сельских поселений" (п. 20).

Этими указаниями даны некоторые ориентиры, позволяющие понять, что представляет собой понятие "государственные или муниципальные нужды". Важно, однако, подчеркнуть, что понятие это оценочное. Невозможно дать исчерпывающий и конкретизированный перечень таких нужд. Вопрос о том, есть ли необходимость изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд, всякий раз должен решаться с учетом конкретных обстоятельств, а в случае спора - судом (см. также ст. ст. 279 - 283 ГК, ст. ст. 49, 55 ЗК).

5. Среди полномочий Российской Федерации и субъектов Федерации в области земельных отношений ЗК РФ (ст. ст. 9, 10) называет и изъятие земельных участков, в том числе путем выкупа, соответственно для нужд Российской Федерации и субъектов Федерации. От имени Российской Федерации и субъектов Федерации решения об изъятии земельных участков, в том числе путем выкупа, принимают органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов (п. 1 ст. 125 ГК). Решения об изъятии, в том числе путем выкупа, земельных участков для муниципальных нужд принимаются органами местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов (ст. 11 ЗК, п. 2 ст. 125 ГК). Эти же органы принимают решения об изъятии жилых помещений в связи с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд (ч. 2 комментируемой статьи).

Обычно решение об изъятии земельного участка предусматривает и изъятие находящейся на этом участке недвижимости (в том числе жилых помещений), т.е. одним документом оформляется два решения.

Решение, принятое неуполномоченным органом, не имеет юридической силы.

6. Государственная регистрация решения об изъятии жилого помещения (ч. 3 комментируемой статьи) на практике производится как регистрация ограничения (обременения). Строго говоря, это несколько неточно. В силу ст. 1 Закона о регистрации прав под ограничениями (обременениями) понимаются установленные законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условия, запрещения, стесняющие правообладателя при осуществлении своих прав. Решение об изъятии жилого помещения не стесняет собственника данного жилого помещения (см. п. 9 настоящего комментария). Следовательно, оно не есть ограничение (обременение) прав собственника.

Регистрация решения производится с целью обеспечения прав третьих лиц. Как известно, государственная регистрация носит открытый характер. Орган, осуществляющий государственную регистрацию, обязан предоставить сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав, о любом объекте недвижимости любому лицу. Поэтому если, предположим, собственник жилого помещения, подлежащего изъятию, решил произвести отчуждение такого жилого помещения, то его приобретателю будет известно, что он получает жилье, которое вскоре будет (может быть) изъято.

Кроме того, государственная регистрация имеет целью проверку законности решения об изъятии жилого помещения. Если орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, установит, что решение об изъятии жилого помещения принято неуполномоченным органом или налицо факт нарушения порядка подготовки и принятия решения, то в регистрации должно быть отказано.

7. Письменное уведомление собственника о предстоящем изъятии принадлежащего ему жилого помещения направляется после государственной регистрации решения об изъятии жилья (в уведомлении должна быть указана дата регистрации). Конечно, и до такой регистрации собственник может быть извещен о вероятном изъятии жилого помещения, с ним могут вестись переговоры об условиях изъятия, но эти действия не имеют правового значения. Юридически значимым обстоятельством является не только факт направления компетентным органом указанного уведомления собственнику жилого помещения, но и факт получения собственником такого уведомления. В этой связи сообщение в средствах массовой информации (например, по радио, телевидению, в печатных изданиях, Интернете) об изъятии жилого помещения у конкретного собственника не может быть признано надлежащим извещением собственника о предстоящем изъятии данного жилого помещения (п. 20 Постановления Пленума ВС РФ от 2 июля 2009 г. N 14).

8. Требование о том, что собственник жилого помещения должен быть уведомлен о предстоящем изъятии этого помещения не позднее чем за год до изъятия, установлено для того, чтобы не допустить нарушения его прав и охраняемых законом интересов. В течение этого года (или большего периода времени) собственник жилья может обжаловать в судебном порядке решение об изъятии жилого помещения (впрочем, он не лишается такого права и по истечении указанного срока). Собственник может определиться с тем, сколько, по его мнению, ему должно быть выплачено денег за изымаемое жилое помещение, подготовиться к переезду в другое жилое помещение (в том числе в предоставленное взамен изымаемого жилья) и т.д.

Естественно, если собственник согласен на выкуп жилого помещения или на предоставление другого жилья взамен изымаемого, то соответствующие действия могут быть совершены и до истечения годичного срока. Однако понуждение собственника (в том числе в судебном порядке) до истечения данного срока не допускается (см. также п. 20 Постановления Пленума ВС РФ от 2 июля 2009 г. N 14).

На первый взгляд соглашение о выкупе жилого помещения или предоставлении другого жилья взамен изымаемого в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть достигнуто и до государственной регистрации решения и письменного уведомления собственника о предстоящем изъятии жилого помещения. Как представляется, такого рода соглашения заключать не следует. Поскольку в законе императивно установлена процедура, предшествующая выкупу или предоставлению другого жилья (решение - регистрация - уведомление), то такие сделки могут быть признаны недействительными как противоречащие закону (ст. 168 ГК). Сказанное, впрочем, не означает недопустимость заключения обычного гражданско-правового договора купли-продажи или договора мены (иного договора) Российской Федерацией, субъектом Федерации или муниципальным образованием с собственником жилого помещения.

9. Содержание ч. 5 комментируемой статьи может ввести в заблуждение.

Во-первых, в ней сказано, что собственник "с момента государственной регистрации решения об изъятии. помещения. может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению.". Но разве до регистрации решения у собственника не было названных правомочий? Или, может быть, собственник осуществлял их не по своему усмотрению?

На самом деле имеется в виду, что регистрация решения об изъятии жилого помещения не умаляет права собственника этого помещения. Он по-прежнему владеет, пользуется и распоряжается жилым помещением своей волей и в своем интересе (по своему усмотрению) (ст. ст. 1, 209 ГК, ст. 30 ЖК).

Во-вторых, предусмотрено, что собственник жилого помещения "до достижения соглашения или принятия судом решения о выкупе жилого помещения может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению.". Создается впечатление, что достижение соглашения или принятие судом решения о выкупе прекращает право собственности на жилое помещение. Для перехода права собственности к Российской Федерации, субъекту Федерации или муниципальному образованию требуется еще передача жилого помещения и, кроме того, государственная регистрация перехода права собственности. Только с момента государственной регистрации прекращается право собственности лица, у которого изымается жилое помещение, и возникает право собственности на данное помещение у Российской Федерации, субъекта Федерации или муниципального образования.

Таким образом, государственная регистрация решения об изъятии жилого помещения, достижение соглашения и даже принятие судом решения о выкупе жилого помещения не означают прекращения права собственности.

В-третьих, указывается, что "собственник жилого помещения. с момента государственной регистрации решения об изъятии данного помещения. может. производить необходимые затраты, обеспечивающие использование жилого помещения в соответствии с его назначением". Но разве до регистрации собственник не вправе был нести такие затраты? Более того, собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения (ст. 210 ГК, ч. 3 ст. 30 ЖК), обязан поддерживать его в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним (ч. 4 ст. 30 ЖК). Поэтому и в этой части регистрация решения ничего не меняет.

И, наконец, в-четвертых, устанавливается, что "собственник. до достижения соглашения или принятия судом решения. может. производить необходимые затраты, обеспечивающие использование жилого помещения в соответствии с его назначением". На самом деле собственник может и должен нести такие затраты и после наступления указанных обстоятельств.

Суть правил, сформулированных в ч. 5 комментируемой статьи, в следующем:

1) государственная регистрация решения об изъятии жилого помещения не умаляет правомочий собственника;

2) если вложения в изымаемое жилое помещение значительно увеличат стоимость данного помещения и соответствующие затраты не будут признаны необходимыми, то в компенсации таких затрат собственнику может быть отказано (они могут быть не включены в выкупную цену).

10. Выкуп жилого помещения осуществляется на условиях (о цене, сроках, времени освобождения жилого помещения и др.), предусматриваемых соглашением сторон (ч. 6 комментируемой статьи). Поэтому указания на то, что следует включать в выкупную цену (ч. 7 комментируемой статьи), в первую очередь рассчитаны на тот случай, когда согласие не достигнуто и спор стал предметом судебного разбирательства (ч. 9 комментируемой статьи). Одновременно с определением состава выкупной цены (п. 7 комментируемой статьи) собственнику изымаемого жилого помещения указывается на то, на что он имеет право (что он может требовать). В том числе и при заключении соглашения.

Соглашением может предусматриваться, что собственник жилого помещения сохраняет право пользования им до приобретения другого жилого помещения. Срок существования данного права может быть ограничен указанием определенной даты либо наступлением определенного события.

Выкупная цена изымаемого жилого помещения в силу ч. 7 комментируемой статьи слагается из двух частей.

Во-первых, в нее входит рыночная стоимость жилого помещения. В случае спора стоимость жилого помещения определяется в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность, может быть назначена экспертиза.

Во-вторых, в состав выкупной цены входят все убытки, которые несет (понесет в будущем) собственник жилого помещения вследствие его изъятия. К числу возможных потерь собственника жилого помещения, в частности, отнесены:

1) расходы, которые он несет в связи с изменением места проживания. Например, когда новое место жительства находится в отдалении от места работы и потому возросла стоимость проезда к месту работы;

2) расходы на оплату пользования иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилья. Например, собственник изымаемого жилого помещения вынужден будет пользоваться жильем на основании договора коммерческого найма ("снимать квартиру"). Естественно, учитываться должны разумные траты, при этом возможно установление разумного срока, в течение которого должно быть приобретено другое жилое помещение;

3) расходы, связанные с переездом, например оплата транспортных услуг, услуг по погрузке и выгрузке вещей и т.п.;

4) расходы, которые несет собственник изымаемого жилого помещения в связи с поиском другого жилого помещения для проживания, в том числе для приобретения его в собственность, например оплата риелторских услуг. Понятно, что и здесь будут учитываться только разумно понесенные затраты;

5) расходы, связанные с оформлением права собственности на другое жилое помещение, например суммы, необходимые для оплаты нотариального удостоверения договора купли-продажи жилого помещения и государственной регистрации такого договора;

6) потери, которые несет собственник изымаемого жилого помещения вследствие досрочного прекращения своих обязательств перед третьими лицами. Например, собственник сдавал жилое помещение внаем и в силу договора обязался оплатить нанимателю расходы по переезду в случае досрочного прекращения договора. Но в первую очередь имеются в виду суммы, которые собственник получил бы в виде платы за наем, если бы вследствие изъятия жилого помещения договор найма не прекратился (упущенная выгода).

11. В ч. 8 комментируемой статьи предусматривается, что предоставление другого жилого помещения взамен изымаемого возможно по соглашению сторон. Это означает, что о предоставлении другого жилья стороны могут только договариваться. Орган, принявший решение об изъятии жилого помещения, не может принудительно, в том числе в судебном порядке, переселить собственника изымаемого жилья в другое жилое помещение. Но и собственник изымаемого жилого помещения не может требовать предоставления ему другого жилья. У него есть лишь право на получение выкупной цены.

В данном случае, судя по формулировкам, содержащимся в ч. 8 комментируемой статьи, речь идет о передаче в собственность жилого помещения лицу, у которого изымается жилье. Однако нельзя исключать и предоставление взамен изымаемого жилого помещения другого жилья на иных правовых основаниях. Если, например, собственник изымаемого жилого помещения относится к категории граждан, которые в соответствии с законодательством нуждаются в специальной социальной защите с предоставлением медицинских и социально-бытовых услуг, то по желанию такого собственника ему может быть предоставлено жилое помещение в доме социального обслуживания населения (см. ст. 96 ЖК и комментарий к ней).

12. Если стоимость жилого помещения, передаваемого в собственность взамен изымаемого жилья, ниже выкупной цены изымаемого жилого помещения, то собственнику изымаемого жилья выплачивается разница между стоимостью старого и нового жилья.

Если стоимость нового жилого помещения выше выкупной цены изымаемого жилья, то соглашением сторон может быть предусмотрена выплата собственником изымаемого жилого помещения соответствующей разницы (в законе на этот счет нет никаких указаний) (см. также п. 20 Постановления Пленума ВС РФ от 2 июля 2009 г. N 14).

13. Учитывая предшествующую практику, социально-экономические реалии, менталитет и прочие обстоятельства, можно прогнозировать, что более или менее длительное время предоставление другого жилья взамен изымаемого жилого помещения будет иметь более широкое распространение, нежели выплата выкупной цены. Хотя закон (ст. 239 ГК, ст. 32 ЖК) предусматривает как раз выплату выкупной цены собственнику изымаемого жилого помещения, а предоставление другого жилого помещения взамен изымаемого допускается лишь как факультативное последствие изъятия жилого помещения, возможное только по соглашению сторон (см. также п. 8 настоящего комментария).

14. Споры, возникающие по поводу изъятия жилого помещения, определения выкупной цены и иных условий выкупа, подведомственны суду. Причем в суд может обратиться не только орган государственной власти или орган местного самоуправления (как это указано в ч. 9 комментируемой статьи), но и собственник изымаемого жилого помещения.

В Постановлении Пленума ВС РФ от 2 июля 2009 г. N 14 предусмотрено, что при рассмотрении таких споров к участию в деле должен быть привлечен прокурор, кроме того, разъяснено, что если собственником (сособственником) изымаемого жилого помещения является несовершеннолетний или в нем проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без попечения родителей несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), то для отчуждения жилого помещения необходимо согласие органа опеки и попечительства. Для выявления наличия такого согласия и защиты прав и законных интересов указанных категорий граждан суду необходимо привлечь к участию в деле орган опеки и попечительства для дачи заключения по делу о соответствии соглашения о выкупе жилого помещения (или предоставляемого жилого помещения взамен изымаемого) правам и законным интересам несовершеннолетних или подопечных (п. 20).

15. Установление срока (два года), в течение которого орган государственной власти или орган местного самоуправления может предъявить иск о выкупе жилого помещения, призвано внести правовую определенность. Если бы не было такого указания, собственник жилого помещения неизвестно сколь продолжительный период времени был бы "не уверен в завтрашнем дне".

16. В ч. 10 комментируемой статьи содержится достаточно разумное правило, хотя форма его подачи оставляет желать лучшего.

Рассматривая содержание ч. 10, можно констатировать следующее.

Во-первых, Правительство РФ устанавливает порядок признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (см. п. п. 5 - 11 комментария к ст. 15 ЖК).

Во-вторых, орган, принявший решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, предъявляет собственникам помещений в этом доме требование о сносе дома и устанавливает срок, в течение которого дом следует снести. Срок должен быть разумным.

В-третьих, если данное требование не будет выполнено (дом не снесен), земельный участок, на котором расположен дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд. Как следствие, подлежат изъятию помещения этого дома.

Понятно, что в данном случае о муниципальных нуждах говорится совершенно в ином значении, нежели в ч. 1 комментируемой статьи (см. п. 4 настоящего комментария). Более того, в этом случае у муниципального образования вообще нет интереса (потребности) в изъятии земельного участка (нет здесь никаких муниципальных нужд в изъятии земельного участка). Интерес муниципального образования состоит в том, чтобы не было аварийного дома.

Практически речь идет о том, что на отношения, возникающие в связи с признанием жилого дома аварийным и подлежащим сносу, распространяются нормы, регулирующие отношения по поводу изъятия жилого помещения вследствие изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд (кроме правила, установленного в ч. 4 настоящей статьи). Более всего такой прием юридической техники напоминает аналогию закона (предусматриваемую самим законом). (К сожалению, в данном случае этот прием использован не лучшим образом.)

17. Думается, правило, предусмотренное в ч. 10 комментируемой статьи, будет работать следующим образом.

Если земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, является особо ценным, то собственники помещений в таком доме снесут его, с тем чтобы здесь же построить другой дом или продать земельный участок <1> и на вырученные деньги приобрести другие жилые помещения.

--------------------------------
<1> Возможна также продажа жилых помещений такого жилого дома (вместе с земельным участком).

Если же земельный участок не представляет собой особой ценности, то собственники жилых помещений будут ждать, когда будет принято решение об изъятии земельного участка будто бы для муниципальных нужд и соответственно решение об изъятии жилых помещений. Правда, если земельный участок не очень привлекателен с коммерческой точки зрения, то орган местного самоуправления не будет спешить с принятием решения о признании дома аварийным и подлежащим сносу.

18. В Постановлении Пленума ВС РФ от 2 июля 2009 г. N 14 разъяснено следующее: Жилищным кодексом РФ не установлены правовые последствия признания в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции многоквартирного дома, в котором проживают не только собственники жилых помещений, но и наниматели жилых помещений по договору социального найма. Учитывая это, при рассмотрении споров, связанных с обеспечением жилищных прав собственников жилых помещений в таком многоквартирном доме, суд вправе исходя из норм ч. 1 ст. 7 ЖК РФ о применении жилищного законодательства по аналогии применить к названным отношениям положения ч. 10 комментируемой статьи об изъятии жилого помещения у собственника путем выкупа либо о предоставлении ему другого жилого помещения с зачетом его стоимости в выкупную цену (п. 22).

19. Части 11 и 12 комментируемой статьи введены Федеральным законом от 18 декабря 2006 г. N 232-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" <1>.

--------------------------------
<1> СЗ РФ. 2006. N 52 (ч. 1). Ст. 5498.

Этим же Законом в ГрК РФ были включены ст. ст. 46.1 "Развитие застроенных территорий", 46.2 "Договор о развитии застроенной территории", 46.3 "Порядок организации и проведения аукциона на право заключить договор о развитии застроенной территории".

В силу ст. 46.1 ГрК РФ решение о развитии застроенной территории принимается органом местного самоуправления по инициативе органа государственной власти субъекта Федерации, органа местного самоуправления, физических или юридических лиц при наличии градостроительного регламента, а также местных нормативов градостроительного проектирования (при их отсутствии - утвержденных органом местного самоуправления расчетных показателей обеспечения такой территории объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры). Решение о развитии застроенной территории может быть принято, если на такой территории расположены:

1) многоквартирные дома, признанные в установленном Правительством РФ порядке аварийными и подлежащими сносу;

2) многоквартирные дома, снос, реконструкция которых планируются на основании муниципальных адресных программ, утвержденных представительным органом местного самоуправления.

Суть правил, содержащихся в ч. ч. 11, 12 комментируемой статьи, сводится к следующему:

1) многоквартирный дом признается аварийным и подлежащим сносу или реконструкции в соответствии с законодательством РФ (так же, как в ситуации, изложенной в ч. 10 комментируемой статьи);

2) в отношении территории, на которой расположен указанный многоквартирный дом, принимается решение о развитии застроенной территории (ст. 46.1 ГрК). Соответствующее решение может быть принято как до признания дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, так и после такого признания;

3) орган, принявший решение о признании дома аварийным, обязан предъявить к собственникам помещений требование о сносе или реконструкции дома (в ч. 10 комментируемой статьи говорится о том, что признание дома аварийным является основанием для предъявления требования о сносе или реконструкции, т.е. требование может быть заявлено, а может быть и не заявлено (см. п. 17 настоящего комментария);

4) одновременно должен быть установлен срок подачи заявления на получение разрешения на строительство, снос или реконструкцию дома. Этот срок должен составляться минимум шесть месяцев (по правилам ч. 10 заявляется требование о сносе или реконструкции дома в разумный срок);

5) если в установленный срок такое заявление не подано, то действуют общие правила об изъятии жилых помещений, предусмотренные ч. 10 комментируемой статьи (которые, в свою очередь, отсылают к ч. ч. 1 - 3, 5 - 9 этой же статьи);

6) с согласия собственника жилого помещения изъятие помещения возможно до истечения установленного срока.

Комментарии и консультации юристов по ст 32 ЖК РФ

Если у вас возникли вопросы по статье 32 ЖК РФ, вы можете получить консультацию юристов нашего сервиса.

Задать вопрос можно через форму связи или по телефону. Первичные консультации бесплатны и проводятся с 9:00 до 21:00 ежедневно по Московскому времени. Вопросы, полученные с 21:00 до 9:00, будут обработаны на следующий день.