Статья 37. Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме

1. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.
2. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение.

3. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме доля в праве общей собственности на общее имущество в данном доме нового собственника такого помещения равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такого помещения.

4. Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе:
1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.

Комментарий к статье 37 ЖК РФ

Комментируемая статья регулирует порядок определения размера долей в праве общей собственности на общее имущество владельцев помещений в многоквартирном доме. Согласно п. 1 ст. 37 ЖК РФ размер доли собственника помещения в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме пропорционален общей площади жилого помещения, находящегося в его собственности. Например, общая площадь жилого помещения составляет 70 квадратных метров, или 0,7% от общей площади всех жилых помещений в многоквартирном доме. Следовательно, собственник этого жилого помещения имеет долю 0,7% в общем имуществе многоквартирного дома. Пункт 2 комментируемой статьи устанавливает, что доля собственника жилого помещения в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме следует судьбе права собственности на указанное жилое помещение. Иначе говоря, отчуждение жилого помещения, например, в виде его продажи, дарения, обмена и т.д. влечет переход доли в праве общей собственности на общее имущество к приобретателю жилого помещения (новому собственнику). Законодатель установил в п. 3 ст. 37 ЖК РФ, что размер доли в праве общей собственности на общее имущество нового собственника жилого помещения всегда равен размеру доли предыдущего собственника жилого помещения. Пункт 4 данной статьи содержит запреты на отдельные полномочия собственников жилых помещений в отношении долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Так, собственники не вправе:

осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на жилое помещение.

Другой комментарий к статье 37 Жилищного Кодекса РФ

1. Собственнику жилого и нежилого помещений в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома. Эта доля пропорциональна размеру принадлежащего ему помещения в данном доме.

Определение размера доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме имеет существенное значение. Размер обязательных платежей за содержание и ремонт общего имущества, а также участие в голосовании на общем собрании определяются пропорционально доле в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

2. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме может быть отчуждена собственником помещения только одновременно с передачей права собственности на квартиру (ст. 290 ГК). Комментируемый Кодекс устанавливает такую же конструкцию перехода права собственности на долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Доля в праве общей собственности на общее имущество является неотъемлемой частью помещения и всегда следует судьбе права собственности на него. При смене собственника помещения доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме у нового собственника помещения всегда равна доле предшествующего собственника этого помещения.

3. Гражданским кодексом РФ предусмотрено, что участник общей долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться принадлежащей ему долей в праве общей собственности иным образом (ст. 246 ГК), требовать выдела своей доли из общего имущества (ст. 252 ГК). Имущество, находящееся в общей долевой собственности, может быть также разделено между ее участниками по соглашению между ними (ст. 252 ГК). Кроме того, при продаже доли в праве общей собственности остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки этой доли (ст. 250 ГК). Указанные правила не могут быть применены в отношении общего имущества в многоквартирном доме. Это обусловлено назначением общего имущества в многоквартирном доме.

Во-первых, многоквартирный дом нельзя рассматривать как самостоятельный объект права собственности, поскольку самостоятельными объектами права в многоквартирном доме являются помещения в нем. Общее имущество многоквартирного дома представляет собой комплекс, отдельные части которого не являются самостоятельными объектами права. Нельзя признать лестницы, стены дома, крышу, лифт, инженерное оборудование и другие части дома самостоятельными объектами права собственности. Общее имущество дома - это комплекс недвижимого имущества, и его части предназначены для обслуживания, использования и доступа к помещениям. Общее имущество дома тесно связано назначением с помещениями. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме всегда следует судьбе помещения в доме. В данном случае собственники жилых помещений не могут произвести выдел доли в натуре и разделить общее имущество между собственниками жилых помещений.

Во-вторых, поскольку доля в праве собственности на общее имущество дома не может быть самостоятельным объектом гражданско-правовых сделок (п. 2 ст. 290 ГК), то она не может быть отчуждена отдельно.

В-третьих, при продаже или мене жилого помещения остальные собственники жилых помещений как участники общей долевой собственности на общее имущество дома не имеют права преимущественной покупки, так как предметом сделки в данном случае будет конкретное помещение в доме, а доля в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома следует судьбе этого помещения.

Комментарии и консультации юристов по ст 37 ЖК РФ

Если у вас возникли вопросы по статье 37 ЖК РФ, вы можете получить консультацию юристов нашего сервиса.

Задать вопрос можно через форму связи или по телефону. Первичные консультации бесплатны и проводятся с 9:00 до 21:00 ежедневно по Московскому времени. Вопросы, полученные с 21:00 до 9:00, будут обработаны на следующий день.