Статья 49. Предоставление жилого помещения по договору социального найма

1. По договору социального найма предоставляется жилое помещение государственного или муниципального жилищного фонда.
2. Малоимущим гражданам, признанным по установленным настоящим Кодексом основаниям нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, жилые помещения муниципального жилищного фонда по договорам социального найма предоставляются в установленном настоящим Кодексом порядке. Малоимущими гражданами в целях настоящего Кодекса являются граждане, если они признаны таковыми органом местного самоуправления в порядке, установленном законом соответствующего субъекта Российской Федерации, с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению.

3. Жилые помещения жилищного фонда Российской Федерации или жилищного фонда субъекта Российской Федерации по договорам социального найма предоставляются иным определенным федеральным законом, указом Президента Российской Федерации или законом субъекта Российской Федерации категориям граждан, признанных по установленным настоящим Кодексом и (или) федеральным законом, указом Президента Российской Федерации или законом субъекта Российской Федерации основаниям нуждающимися в жилых помещениях. Данные жилые помещения предоставляются в установленном настоящим Кодексом порядке, если иной порядок не предусмотрен указанным федеральным законом, указом Президента Российской Федерации или законом субъекта Российской Федерации.
4. Категориям граждан, указанным в части 3 настоящей статьи, могут предоставляться по договорам социального найма жилые помещения муниципального жилищного фонда органами местного самоуправления в случае наделения данных органов в установленном законодательством порядке государственными полномочиями на обеспечение указанных категорий граждан жилыми помещениями. Жилые помещения муниципального жилищного фонда по договорам социального найма предоставляются указанным категориям граждан в установленном настоящим Кодексом порядке, если иной порядок не предусмотрен федеральным законом, указом Президента Российской Федерации или законом субъекта Российской Федерации.

5. Жилые помещения по договорам социального найма не предоставляются иностранным гражданам, лицам без гражданства, если международным договором Российской Федерации не предусмотрено иное.

Комментарий к статье 49 ЖК РФ

Согласно п. 1 ст. 49 ЖК РФ по договору социального найма жилые помещения предоставляются гражданам исключительно из государственного или муниципального жилищных фондов. В этом заключается существенное отличие договора социального найма жилого помещения от договора коммерческого найма. При коммерческом найме жилое помещение может быть передано внаем как из государственного и муниципального жилищного фонда, так и из частного жилищного фонда.

В пункте 2 комментируемой статьи установлено, что жилые помещения по договору социального найма предоставляются малоимущим гражданам, нуждающимся в жилых помещениях. Таким гражданам помещения предоставляются из муниципального жилищного фонда.

Законодатель установил критерии для признания граждан малоимущими. Так, при решении вопроса о признании гражданина малоимущим принимается во внимание доход, приходящийся на каждого члена семьи, а также стоимость имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению.

Признание граждан малоимущими осуществляется органами местного самоуправления в порядке, установленном законом соответствующего субъекта Российской Федерации.

Таким образом, гражданин может претендовать на получение жилого помещения по договору социального найма в случае, если он, во-первых, признан соответствующим органом малоимущим, во-вторых, признан нуждающимся в предоставлении жилого помещения по договору социального найма.

Федеральным законом от 29 декабря 2006 г. N 250-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации" (РГ. 2006. 31 декабря. N 297) пункт 3 статьи 49 ЖК РФ изложен в новой редакции, которая вступила в силу 11 января 2007 г. Ниже приводится сравнительная таблица текстов п. 3 комментируемой статьи в разных редакциях.

┌────────────────────────────────────────────────────────────────┐

│ Пункт 3 статьи 49 ЖК РФ │

├───────────────────────────────┬────────────────────────────────┤

│ до 11 января 2007 г. │ после 11 января 2007 г. │

├───────────────────────────────┼────────────────────────────────┤

│Жилые помещения жилищного фонда│Жилые помещения жилищного фонда│

│Российской Федерации или жилищ-│Российской Федерации или жилищ- │

│ного фонда субъекта Российской │ного фонда субъекта Российской │

│Федерации по договорам социаль-│Федерации по договорам социаль- │

│ного найма предоставляются иным│ного найма предоставляются иным │

│определенным федеральным зако- │определенным федеральным зако- │

│ном или законом субъекта │ном, указом Президента Россий- │

│Российской Федерации категориям│ской Федерации или законом │

│граждан, признанных по установ-│субъекта Российской Федерации │

│ленным настоящим Кодексом и │категориям граждан, признанных │

│(или) федеральным законом или │по установленным настоящим │

│законом субъекта Российской │Кодексом и (или) федеральным │

│Федерации основаниям нуждающи- │законом, указом Президента │

│мися в жилых помещениях. Данные│Российской Федерации или законом│

│жилые помещения предоставляются│субъекта Российской Федерации │

│в установленном настоящим │основаниям нуждающимися в жилых │

│Кодексом порядке, если иной │помещениях. Данные жилые помеще-│

│порядок не предусмотрен указан-│ния предоставляются в установ- │

│ным федеральным законом или │ленном настоящим Кодексом поряд-│

│законом субъекта Российской │ке, если иной порядок не предус-│

│Федерации │мотрен указанным федеральным │

│ │законом, указом Президента │

│ │Российской Федерации или законом│

│ │субъекта Российской Федерации │

└───────────────────────────────┴────────────────────────────────┘

В пункте 3 комментируемой статьи речь идет о возможности предоставления жилых помещений по договорам социального найма гражданам, не являющимся малоимущими, но признанными в установленном порядке нуждающимися в жилье.

Категории таких граждан могут определяться:

федеральными законами;

указами Президента Российской Федерации;

законами субъектов Российской Федерации.

Признание граждан нуждающимися в жилье в этом случае может осуществляться как на основании критериев, установленных в ст. 51 ЖК РФ, так и содержащихся в федеральных законах, указах Президента и законах субъектов Российской Федерации.

Предоставление жилых помещений таким гражданам осуществляется из жилищных фондов Российской Федерации или субъектов Российской Федерации в порядке, установленном ЖК РФ или перечисленными выше нормативными актами.

Следует отметить, что в предыдущей редакции п. 3 ст. 49 ЖК РФ не предусматривалась возможность установления в указах Президента Российской Федерации категорий граждан, которые вправе претендовать на предоставление жилых помещений по договору социального найма, порядка признания их нуждающимися и порядка предоставления им жилых помещений. Начиная с 11 января 2007 г. такие нормы уже могут устанавливаться и в указах Президента Российской Федерации.

Гражданам, не являющимся малоимущими, но имеющим право на получение жилых помещений по договорам социального найма, эти жилые помещения согласно п. 4 комментируемой статьи могут предоставляться не только из государственного жилищного фонда, но и из муниципального жилищного фонда. Для этого необходимо, чтобы на законодательном уровне органы местного самоуправления были наделены государственными полномочиями по обеспечению указанных категорий граждан жильем.

Упомянутым выше Федеральным законом от 29 декабря 2006 г. N 250-ФЗ в текст п. 4 комментируемой статьи внесены изменения, также вступившие в силу 11 января 2007 г. Данные изменения отражены в сравнительной таблице.

┌────────────────────────────────────────────────────────────────┐

│ Пункт 4 статьи 49 ЖК РФ │

├───────────────────────────────┬────────────────────────────────┤

│ до 11 января 2007 г. │ после 11 января 2007 г. │

├───────────────────────────────┼────────────────────────────────┤

│Категориям граждан, указанным в│Категориям граждан, указанным в │

│части 3 настоящей статьи, могут│части 3 настоящей статьи, могут │

│предоставляться по договорам │предоставляться по договорам │

│социального найма жилые помеще-│социального найма жилые помеще- │

│ния муниципального жилищного │ния муниципального жилищного │

│фонда органами местного само- │фонда органами местного самоуп- │

│управления в случае наделения │равления в случае наделения дан-│

│данных органов в установленном │ных органов в установленном │

│законодательством порядке госу-│законодательством порядке госу- │

│дарственными полномочиями на │дарственными полномочиями на │

│обеспечение указанных категорий│обеспечение указанных категорий │

│граждан жилыми помещениями. │граждан жилыми помещениями. │

│Жилые помещения муниципального │Жилые помещения муниципального │

│жилищного фонда по договорам │жилищного фонда по договорам │

│социального найма предостав- │социального найма предоставляют-│

│ляются указанным категориям │ся указанным категориям граждан │

│граждан в установленном настоя-│в установленном настоящим │

│щим Кодексом порядке, если иной│Кодексом порядке, если иной │

│порядок не предусмотрен │порядок не предусмотрен │

│федеральным законом или законом│федеральным законом, указом │

│субъекта Российской Федерации │Президента Российской Федерации │

│ │или законом субъекта Российской │

│ │Федерации │

└───────────────────────────────┴────────────────────────────────┘

Новая редакция п. 4 комментируемой статьи предусматривает, что жилые помещения муниципального жилищного фонда, выделяемые гражданам, не являющимся малоимущими, но признаваемым нуждающимися в жилье, предоставляются в порядке, установленном ЖК РФ, если иной порядок не оговорен в других федеральных законах, указах Президента Российской Федерации или законах субъектов Российской Федерации.

Не имеют права претендовать на получение жилых помещений по договору социального найма лишь две категории физических лиц - это иностранные граждане и лица без гражданства. Однако при наличии соответствующего международного договора Российской Федерации с иностранным государством (государствами) указанные категории лиц также могут обеспечиваться социальным жильем.

Другой комментарий к статье 49 Жилищного Кодекса РФ

1. Жилые помещения частного жилищного фонда (см. ст. 19 ЖК и комментарий к ней) в социальный наем не предоставляются. Государственный и муниципальный жилищные фонды, напротив, только для того и предназначены, чтобы входящие в их состав жилые помещения передавались гражданам по договорам социального найма. Теоретически мыслима ситуация, когда жилье государственного и муниципального жилищных фондов передается в коммерческих целях, т.е. предоставляется в пользование гражданам на основании договоров коммерческого найма или иных подобных договоров (с целью заработать). Допустимость такого использования жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов следует и из закона (ч. 3 ст. 19 ЖК). Однако, как представляется, в принципе такого быть не должно. Данный вывод с учетом степени остроты жилищной проблемы надлежит сделать исходя из содержания ст. ст. 7, 40 Конституции РФ, ч. 1 ст. 1, ст. ст. 2, 12 - 14 ЖК РФ (см. п. 4 комментария к ст. 1, а также комментарий к другим названным статьям ЖК).

По-видимому, принимая во внимание обостренность жилищной проблемы и число граждан, состоящих на учете, было бы попросту безнравственным более или менее широкое распространение коммерческого найма жилья государственного и муниципального жилищных фондов.

2. В соответствии с ч. 3 ст. 40 Конституции РФ малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, таковое предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами.

Данное конституционное положение, кроме прочего, свидетельствует о несостоятельности прежних подходов к решению жилищной проблемы. Ранее государство принимало на себя все и вся в жилищной сфере. Однако многочисленные попытки государства решить жилищную проблему, обеспечить каждую семью отдельной квартирой или индивидуальным жилым домом не увенчались успехом. Иначе и быть не могло.

Осознание невозможности сделать жилищную сферу процветающей, обеспечить комфортным жильем всех желающих (в том числе нуждающихся в жилье) только силами и за счет государства послужило основанием жилищной реформы.

Итак, в Конституции РФ гарантируется предоставление жилья из государственного или муниципального жилищного фонда <1> не всем гражданам, но только малоимущим и иным указанным в законе гражданам. Когда речь идет о том, что указанным лицам жилые помещения предоставляются бесплатно или за доступную плату, то, конечно, не предполагается безвозмездность или весьма умеренная возмездность пользования жильем <2>. Гражданин не платит или вносит доступную плату за сам факт предоставления жилого помещения. За пользование жильем и коммунальными услугами должна вноситься плата (см. ст. ст. 153 - 160 ЖК и соответствующий комментарий).

--------------------------------
<1> Как представляется, упоминание в Конституции РФ "других жилищных фондов" сделано на всякий случай.
<2> В ГК РСФСР 1964 г. указывалось: "Впредь до установления бесплатного пользования жилыми помещениями наниматель обязан своевременно вносить квартирную плату" (ст. 303). Иллюзии вскоре рассеялись. В Основах жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик (ст. 27), а затем и в ЖК РСФСР (ст. ст. 55 - 57) об обязанности вносить плату за пользование жилым помещением и плату за коммунальные услуги говорится без каких-либо оговорок. Правда, некоторые категории граждан имели право бесплатного пользования жилым помещением с отоплением и освещением (ст. 28 Основ; ст. 59 ЖК РСФСР).

Указанное конституционное положение в весьма детализированном виде воспроизводится в ЖК РФ.

3. В социальный наем жилье предоставляется гражданам, которые являются нуждающимися в жилых помещениях (см. ст. 51 ЖК и комментарий к ней), но не всем, а только тем, которые признаются малоимущими.

Жилищный кодекс, конечно, не мог установить, кого считать малоимущим. Прежде всего потому, что уровень жизни в разных "городах и весях" России существенно различается. Вместе с тем в ЖК РФ называется два критерия, которыми нужно руководствоваться при решении вопроса о том, кого следует считать малоимущим.

Во-первых, это граждане, имеющие невысокий доход в расчете на каждого члена семьи. Предельный размер дохода, обеспеченность ниже которого дает возможность считать гражданина малоимущим, устанавливается органами местного самоуправления.

Во-вторых, это граждане с невысоким доходом, у которых нет имущества, подлежащего налогообложению, выше определенной стоимости. Если, например, в семье весьма низкий доход на каждого члена семьи, но у кого-либо из них имеется дорогостоящий загородный дом, то такие граждане не будут считаться малоимущими.

4. Отталкиваясь от приведенных положений ЖК РФ, законами субъектов Федерации должен устанавливаться порядок признания граждан малоимущими. Понятно, что в этих законах воспроизводится два установленных ЖК РФ критерия. Но, главное, они определяют, каким образом граждане подтверждают, что они являются малоимущими: какими документами подтверждается состав семьи, доход каждого члена семьи; как производить расчет дохода, приходящегося на каждого члена семьи; как учитывать, допустим, то обстоятельство, что кто-либо из членов семьи временно отсутствует, например в связи с призывом на военную службу; учитывается ли то обстоятельство, что кто-либо из членов семьи имеет какие-либо льготы; какие документы должны быть представлены об имеющемся имуществе, подлежащем налогообложению, и как определяется его стоимость и т.д.

По-видимому, законом субъекта Федерации должно устанавливаться, что учету подлежит все имущество, подлежащее налогообложению, принадлежащее отдельным членам семьи, находящееся в общей собственности всех членов семьи или некоторых из них. Вероятно, может предусматриваться, что малоимущими признаются граждане, имеющие невысокий доход, а принадлежащее им имущество, подлежащее налогообложению, по стоимости не превышает определенной (устанавливаемой органом местного самоуправления) суммы в расчете на каждого члена семьи и т.д.

Руководствуясь ЖК РФ и указанным законом субъекта Федерации, каждый орган местного самоуправления должен назвать конкретные суммы. Предположим, установить, что малоимущими признаются проживающие в данном муниципальном образовании граждане, имеющие доход на каждого члена семьи не более чем 2 тыс. рублей, а стоимость принадлежащего членам этой семьи имущества, подлежащего налогообложению, не превышает 10 тыс. рублей либо его нет вовсе.

Итак, схематично решение вопроса о том, кто считается малоимущим, выглядит следующим образом:

1) ЖК РФ назвал два критерия, которыми следует руководствоваться;

2) закон субъекта Федерации устанавливает порядок признания граждан малоимущими;

3) орган местного самоуправления признает граждан малоимущими <1>.

--------------------------------
<1> Приказом Минрегиона России от 25 февраля 2005 г. N 17 утверждены Методические рекомендации для органов государственной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления по установлению порядка признания граждан малоимущими в целях постановки на учет и предоставления малоимущим гражданам, признанным нуждающимися в жилых помещениях, жилых помещений муниципального жилищного фонда по договорам социального найма.

5. Порядок предоставления малоимущим гражданам жилых помещений в социальный наем устанавливается ЖК РФ.

6. Как уже отмечалось, по договору социального найма жилье может предоставляться не только малоимущим, но и иным указанным в законе гражданам (например, участникам Великой Отечественной войны, военнослужащим, судьям, работникам прокуратуры и т.д.).

Соответствующие указания могут содержаться как в федеральных законах, так и в законах субъектов Федерации и, кроме того, в указах Президента РФ.

Для предоставления жилья в социальный наем этим категориям граждан неважно, каков их доход, есть ли у них имущество, подлежащее налогообложению, и какова его стоимость. Важно то, что они считаются нуждающимися в жилых помещениях. Причем если малоимущие граждане признаются нуждающимися по основаниям, установленным ЖК РФ (ст. 51), то нормативный акт, предусматривающий возможность передачи жилья в социальный наем иным категориям граждан, может одновременно установить и другие критерии нуждаемости. Например, ввести такое основание признания граждан нуждающимися в жилых помещениях, как проживание в коммунальной квартире, иные учетные нормы (см. ч. 6 ст. 50 ЖК) и т.д.

По общему правилу жилые помещения предоставляются "иным указанным в законе категориям граждан" в порядке, установленном ЖК РФ. Однако федеральный закон, указ Президента РФ или закон субъекта Федерации, определяя, что та или иная категория граждан может получать жилье в социальный наем, вводя дополнительные основания признания граждан нуждающимися в жилых помещениях, может установить и иной порядок предоставления жилых помещений. Несомненно, что эта возможность достаточно часто будет реализуема. А если учесть, что само понятие "порядок предоставления жилого помещения" в действующем ЖК РФ (в отличие от ЖК РСФСР) четко не определено, то, вероятно, будут устанавливаться сроки, в течение которых должны предоставляться жилые помещения, может устанавливаться количество комнат в жилом помещении, предоставляемом на определенное количество членов семьи, и т.д. Норма предоставления жилья (общая) также может отличаться от нормы предоставления, установленной для малоимущих граждан (ч. 3 ст. 50 ЖК) (это естественно, поскольку норма предоставления жилья для малоимущих граждан устанавливается органом местного самоуправления, а для иных указанных в законе граждан может определяться в федеральном законе, указе Президента РФ или законе субъекта Федерации).

Иным указанным в законе категориям граждан может предоставляться и муниципальное жилье, но только в том случае, если орган местного самоуправления наделен соответствующими полномочиями. Это указание, содержащееся в ч. 4 ст. 49 ЖК РФ, базируется на конституционном положении: органы местного самоуправления могут наделяться законом отдельными государственными полномочиями с передачей необходимых для их осуществления материальных и финансовых средств; реализация переданных полномочий подконтрольна государству (ч. 2 ст. 132 Конституции РФ). И в этом случае применяется порядок предоставления жилья, установленный ЖК РФ, если иное не установлено специальным законом, предусматривающим предоставление жилья в социальный наем той или иной категории граждан.

7. В ч. 5 ст. 49 ЖК РФ установлено исключение из общего правила, предусмотренного ч. 3 ст. 4 Кодекса. Учитывая назначение жилищного фонда социального использования и существо отношений, складывающихся по поводу использования жилых помещений, входящих в состав этого фонда, введение такой нормы в ч. 5 комментируемой статьи представляется вполне оправданным.

Комментарии и консультации юристов по ст 49 ЖК РФ

Если у вас возникли вопросы по статье 49 ЖК РФ, вы можете получить консультацию юристов нашего сервиса.

Задать вопрос можно через форму связи или по телефону. Первичные консультации бесплатны и проводятся с 9:00 до 21:00 ежедневно по Московскому времени. Вопросы, полученные с 21:00 до 9:00, будут обработаны на следующий день.