Статья 5. Жилищное законодательство

1. В соответствии с Конституцией Российской Федерации жилищное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.

2. Жилищное законодательство состоит из настоящего Кодекса, принятых в соответствии с настоящим Кодексом других федеральных законов, а также изданных в соответствии с ними указов Президента Российской Федерации, постановлений Правительства Российской Федерации, нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, принятых законов и иных нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации, нормативных правовых актов органов местного самоуправления.

3. Указы Президента Российской Федерации, регулирующие жилищные отношения, не должны противоречить настоящему Кодексу, другим федеральным законам.

4. Правительство Российской Федерации вправе издавать постановления, содержащие нормы, регулирующие жилищные отношения, на основании и во исполнение настоящего Кодекса, других федеральных законов, нормативных указов Президента Российской Федерации.

5. Федеральные органы исполнительной власти могут издавать нормативные правовые акты, содержащие нормы, регулирующие жилищные отношения, в случаях и в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, указами Президента Российской Федерации, постановлениями Правительства Российской Федерации.
6. Органы государственной власти субъектов Российской Федерации могут принимать законы и иные нормативные правовые акты, содержащие нормы, регулирующие жилищные отношения, в пределах своих полномочий на основании настоящего Кодекса, принятых в соответствии с настоящим Кодексом других федеральных законов.
7. Органы местного самоуправления могут принимать нормативные правовые акты, содержащие нормы, регулирующие жилищные отношения, в пределах своих полномочий в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации.

8. В случае несоответствия норм жилищного законодательства, содержащихся в федеральных законах и иных нормативных правовых актах Российской Федерации, законах и иных нормативных правовых актах субъектов Российской Федерации, нормативных правовых актах органов местного самоуправления, положениям настоящего Кодекса применяются положения настоящего Кодекса.

Комментарий к статье 5 ЖК РФ

Комментируемая статья ЖК РФ определяет систему правового регулирования жилищных отношений в Российской Федерации.

Пункт 1 ст. 5 ЖК РФ повторяет норму Конституции Российской Федерации, в соответствии с которой жилищное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и ее субъектов. Это означает, что федеральные органы власти, прежде всего законодательные, уполномочены принимать так называемые рамочные нормативные правовые акты (в том числе и федеральные законы), в которых очерчиваются общие для всей России границы правового регулирования жилищных отношений и закрепляются общие, единые принципы управления жилищной сферой. Субъекты Российской Федерации, в свою очередь, на основе таких рамочных нормативных правовых актов принимают собственные акты, которые, во-первых, конкретизируют положения федеральных актов применительно к конкретной территории, во-вторых, регулируют те сферы, которым федеральный законодатель вообще не уделил внимания.

Пункт 2 комментируемой статьи содержит полный перечень нормативных правовых актов разных уровней, посредством которых осуществляется правовое регулирование жилищных отношений в России. На юридическом языке такие нормативные правовые акты называют источниками жилищного законодательства. Итак, к источникам жилищного законодательства относятся следующие нормативные правовые акты:

Жилищный кодекс Российской Федерации;

федеральные законы, принятые в соответствии с ЖК РФ;

указы Президента Российской Федерации;

постановления Правительства Российской Федерации;

акты федеральных органов исполнительной власти;

законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации;

нормативные правовые акты органов местного самоуправления.

Этот перечень является исчерпывающим. Но не следует забывать и еще один возможный источник жилищного законодательства - это международные договоры Российской Федерации. Ведь Конституция Российской Федерации установила примат международных договоров над национальным законодательством.

Пункт 3 ст. 5 ЖК РФ содержит норму, в соответствии с которой указы Президента Российской Федерации, содержащие нормы жилищного законодательства, должны соответствовать правовым актам высшей юридической силы, т.е. непосредственно ЖК РФ и другим федеральным законам.

Пункт 4 ст. 5 ЖК РФ предусматривает возможность Правительства Российской Федерации регулировать жилищные отношения. Так, Правительство России вправе принимать соответствующие постановления по жилищным вопросам. При этом нормы таких постановлений не должны противоречить ЖК РФ, другим федеральным законам, а также указам Президента России.

Полномочия федеральных органов исполнительной власти в сфере правового регулирования жилищных отношений нашли свое отражение в п. 5 комментируемой статьи. Законодатель весьма любопытно подошел к полномочиям указанных органов в жилищной сфере. Так, согласно п. 5 федеральные органы исполнительной власти вправе издавать акты по вопросам жилищных отношений лишь в случаях и пределах, прямо предусмотренных ЖК РФ, другими федеральными законами, указами Президента и постановлениями Правительства.

Согласно п. 6 ст. 5 ЖК РФ органы субъектов Российской Федерации также могут издавать законы и другие нормативные правовые акты, регулирующие жилищные отношения. Такие нормативные правовые акты принимаются субъектами Российской Федерации в пределах их полномочий на основании норм ЖК РФ и федеральных законов.

Аналогичная ситуация складывается в отношении органов местного самоуправления. Согласно п. 7 комментируемой статьи они, как и органы субъектов Российской Федерации, вправе принимать собственные нормативные правовые акты, регулирующие жилищную сферу, но в пределах своих полномочий, которые очерчены ЖК РФ, федеральными законами, законами и другими нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации.

Наконец, п. 8 комментируемой статьи прямо устанавливает высшую юридическую силу ЖК РФ во всей иерархии нормативных правовых актов, регулирующих жилищные отношения. Если федеральные законы, другие федеральные нормативные правовые акты, законы и другие нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации, акты органов местного самоуправления вступают в противоречие с нормами ЖК РФ, то применению подлежат нормы ЖК РФ.

Другой комментарий к статье 5 Жилищного Кодекса РФ

1. Жилищное законодательство - это система законодательных и иных нормативных актов, регулирующих жилищные отношения (см. ст. 4 ЖК и комментарий к ней). В соответствии с Конституцией РФ жилищное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Федерации (п. "к" ч. 1 ст. 72). Как следует из ч. 2 ст. 76 Конституции РФ, по жилищному законодательству издаются федеральные законы, принимаемые в соответствии с ними законы и иные нормативные правовые акты субъектов Федерации. При этом согласно ч. 5 ст. 76 Конституции РФ законы и иные нормативно-правовые акты субъектов Федерации не могут противоречить федеральным законам. В случае такого противоречия приоритет принадлежит федеральным законам.

Для практического использования правовых норм, регулирующих отношения, где в качестве объекта выступает жилое помещение, необходимо разграничивать жилищное и гражданское законодательство. Гражданское законодательство регулирует вопросы, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилыми помещениями, лишь тогда, когда жилье является предметом экономического оборота. Отношения, связанные с использованием жилища, и целый ряд других вопросов, о которых говорилось выше, регулируются жилищным законодательством. Кроме того, Конституция РФ относит к разной компетенции гражданское законодательство, с одной стороны, и жилищное законодательство - с другой.

Гражданское законодательство, согласно ст. 71 Конституции РФ, относится к исключительному ведению Российской Федерации, а жилищное законодательство, согласно ст. 72 Конституции РФ, входит в совместную компетенцию России и ее субъектов. Поэтому отношения, о которых говорилось выше, по эксплуатации и пользованию жилыми помещениями могут регулироваться как Российской Федерацией, так и ее субъектами.

2. Главным нормативным правовым актом любой отрасли законодательства, в том числе и жилищного, является Конституция РФ. Наряду с положениями, рассмотренными в комментарии к ст. 1 ЖК РФ, Основной Закон содержит базовые положения для любого законодательства. В соответствии с ч. 1 ст. 15 Конституция РФ имеет высшую юридическую силу, прямое действие и применяется на всей территории Российской Федерации; законы и иные правовые акты, принимаемые в Российской Федерации, не должны противоречить Конституции РФ.

3. На федеральном уровне жилищное законодательство в настоящее время представляет собой достаточно большое количество источников жилищного права - законов и других нормативных актов.

От принятия первых кодифицированных актов (Основ жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик и Жилищного кодекса РСФСР) до принятия комментируемого Кодекса прошло более 20 лет. За это время социально-экономические условия в стране настолько изменились, что, безусловно, потребовалось принятие нового ЖК РФ. Однако совсем пренебрегать положениями, содержащимися в других законодательных актах, было бы неправильно. Значительное число норм, принятых до ЖК РФ, продолжают выполнять регулятивную функцию по отношению к жилищным отношениям (см. ст. 4 Вводного закона к ЖК).

4. Основным актом, регулирующим жилищные отношения, в настоящее время, безусловно, является ЖК РФ, который определяет основные принципы реализации конституционного права граждан РФ на жилище в новых социально-экономических условиях, регулирует жилищные отношения.

5. Гражданский кодекс РФ в части первой (гл. 18) регулирует право собственности и иные вещные права, права членов семьи собственника жилого помещения, дает понятие квартиры как объекта права собственности, указывает основные начала регламентации права собственности на объекты общего пользования многоквартирного дома, организации и деятельности товариществ собственников жилья.

В части второй ГК РФ содержатся глава 35, посвященная договору найма жилого помещения и другим договорам, предметом которых могут стать жилые помещения, а также нормы, регулирующие особенности продажи жилых помещений.

Часть третья ГК РФ устанавливает особенности наследования жилых помещений.

6. Из других законов, содержащих нормы жилищного права, следует выделить Закон РСФСР "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (с изменениями и дополнениями), в котором устанавливаются основные принципы осуществления приватизации государственного и муниципального жилищных фондов; определяются права нанимателей и членов их семей при осуществлении приватизации жилья. Однако следует отметить, что он утрачивает свое действие с 1 марта 2013 г. (см. Вводный закон к ЖК).

7. На федеральном уровне жилищные отношения регулируются не только законодательными актами, но и указами Президента РФ (например, Указ Президента РФ от 29 марта 1996 г. N 432 "О развитии конкуренции при предоставлении услуг по эксплуатации и ремонту государственного и муниципального жилищных фондов" <1>), а также постановлениями Правительства РФ (например, Постановления Правительства РФ от 20 февраля 1995 г. N 161 "Об утверждении перечня категорий работников лесного хозяйства, которым могут быть предоставлены служебные жилые помещения в домах государственного жилищного фонда, находящегося в собственности Российской Федерации" <2> и от 21 мая 2005 г. N 315 "Об утверждении типового договора социального найма жилых помещений" <3>).

--------------------------------
<1> СЗ РФ. 1996. N 14. Ст. 1432.
<2> СЗ РФ. 1995. N 9. Ст. 757.
<3> СЗ РФ. 2005. N 22. Ст. 2126.

8. Особо следует остановиться на ведомственных нормативных актах, принимаемых министерствами и иными федеральными органами исполнительной власти. В отношении таких документов существует общее правило, выраженное в Указе Президента РФ от 21 января 1993 г. N 104 "О нормативных актах центральных органов государственного управления Российской Федерации" <1>, а также в Постановлении Правительства РФ от 13 августа 1997 г. N 1009 <2>.

--------------------------------
<1> СЗ РФ. 1993. N 4. Ст. 301.
<2> СЗ РФ. 1997. N 33. Ст. 3895.

В силу названных актов нормативные акты министерств и ведомств Российской Федерации, затрагивающие права, свободы и законные интересы граждан или носящие межведомственный характер, подлежат государственной регистрации в Министерстве юстиции РФ и официальной публикации в газете "Российская газета", которая должна осуществляться не позднее 10 дней после их государственной регистрации. При этом акты, не прошедшие государственную регистрацию, а также зарегистрированные, но не опубликованные в установленном порядке, не влекут за собой правовых последствий.

Вместе с тем из общего правила есть одно исключение: акты Центрального банка РФ подлежат государственной регистрации только в тех случаях, когда они затрагивают права, свободы или обязанности граждан (ст. 6 Федерального закона "О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)" в ред. Федерального закона от 26 апреля 1995 г. N 65-ФЗ <1>). Как правило, акты Банка России не затрагивают жилищные отношения, однако опосредованно могут на них влиять (например, выделяя средства на кредитование жилищного строительства).

--------------------------------
<1> СЗ РФ. 1995. N 18. Ст. 1593.

Из ведомственных нормативных актов, посвященных отношениям, связанным с жилыми помещениями, следует выделить Приказ Министерства юстиции РФ от 6 августа 2001 г. N 233 "Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения".

9. Как указывалось выше, жилищные отношения могут регулироваться нормативными актами субъектов Российской Федерации (республиками в составе Федерации, краями, областями, городами Москвой и Санкт-Петербургом, автономной областью, а также автономными округами). В свою очередь, акты субъектов Федерации также делятся на законодательные акты представительных органов государственной власти и иные нормативные правовые акты, принимаемые в пределах своей компетенции исполнительными органами государственной власти.

10. Органы местного самоуправления вправе принимать акты, регулирующие жилищные отношения, однако их компетенция существенно ограничена (см. ст. 14 ЖК и комментарий к ней).

Международные договоры, в которых участвует Россия, также являются источниками жилищного права (см. ст. 9 ЖК и комментарий к ней).

11. На основании ст. 126 Конституции РФ Верховный Суд РФ, являясь высшим судебным органом по гражданским, уголовным, административным делам, подсудным судам общей юрисдикции, наряду с судебным надзором дает разъяснения по вопросам судебной практики. Одним из важнейших документов в сфере жилищного права следует признать Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации". Такие разъяснения способствуют правильному и единообразному применению в том числе и актов жилищного законодательства.

Необходимо также отметить, что разъяснения Верховных Судов СССР, РСФСР и РФ, данные до принятия Конституции РФ (12 декабря 1993 г.) и законодательных актов, принятых на ее основе, применяются в частях, им не противоречащих.

Комментарии и консультации юристов по ст 5 ЖК РФ

Если у вас возникли вопросы по статье 5 ЖК РФ, вы можете получить консультацию юристов нашего сервиса.

Задать вопрос можно через форму связи или по телефону. Первичные консультации бесплатны и проводятся с 9:00 до 21:00 ежедневно по Московскому времени. Вопросы, полученные с 21:00 до 9:00, будут обработаны на следующий день.